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‘내 집 마련’ 천국의 문이 열린다, 신도시 중심의 ‘트리거 아파트’ 주목!

부동산 전문가 정지영 (주)아이원 대표

글 | 선수현 기자
필자의 다른 기사 2019-05-11 13:44

“무주택자세요?” (끄덕) “그럼 당장 청약통장을 만들어야 해요.”

훅 들어왔다. 당황스러웠지만 대화를 할수록 진심이 풍겼다. 좋은 건 나누고픈 심리였다. 정지원 ㈜아이원 대표는 청약으로 시작해 경매, 전·월세 투자, 재개발·재건축 등으로 투자영역을 넓힌 부동산 전문가다. 현재 다수의 아파트, 오피스텔, 빌라, 아파트형 공장을 보유하고 있으며 블로그, 유튜브, 팟캐스트 등에서 자신의 노하우를 공유하고 있다. 최근에는 <대한민국 청약지도>를 발간해 청약 당첨 전략을 소개했다.
 
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정지영 (주)아이원 대표

하루아침에 된 게 아니다. 무수한 시행착오를 겪으며 체득한 결과물이다. 그가 유독 청약을 강조하는 이유는 ‘내 집 마련’의 장벽이 가장 낮은 수단이기 때문이다. 그 역시 청약으로 내 집 마련을 이뤘다.

“국민의 1/4이 청약통장을 갖고 있다. 그렇지만 청약에 대해 제대로 아는 사람이 많지 않다. 아는 사람과 모르는 사람의 내 집 마련 속도는 차이가 생길 수밖에 없다. 청약에 당첨되는 건 운이 좋아서가 아니다. 관심을 가질수록 당첨 확률이 높아지기 때문이다. 당장 집을 살 계획이 없다고 청약통장을 개설하지 않으면 정작 필요할 때는 사용할 수가 없다.”
 
현실에 맞춰 징검다리 전략에 ‘B급 전략’ 더하기
 
정지영 대표가 처음 청약에 당첨된 건 2004년이다. 의왕 아파트 분양에 선정됐으나 현실보다 의욕이 과했다. 결국 첫 번째 기회가 날아갔다. 재당첨 제한으로 5년간 아파트 분양은 생각할 수 없었다. 당연히 청약통장도 다시 만들지 않았다. 얼마 후 마음에 꼭 드는 아파트가 생겼지만 정작 청약통장이 없어 시도조차 못했다. 아쉬움을 뒤로 하고 다시 청약통장을 만들 수밖에 달리 도리가 없었다.

틈틈이 청약을 공부하던 어느 날 그는 흥분을 감출 수 없었다. 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양만 해당하는 줄 알았던 특별공급(특공) 대상이 생각보다 많았다. 국가유공자, 장애인, 중소기업 근로자, 비수도권 이전 공공기관 종사자 등이 기관추천 특공에 해당했다. 아버지는 베트남참전용사 출신 국가유공자였다. “유레카”

국가보훈처에 문의를 하고 그는 1년치에 육박하는 분양 정보를 뒤졌다. 부모님께 꼭 맞는 집을 안겨드리고 싶었다. 그는 다음의 기준을 세웠다. 최소 5,000만원의 프리미엄이 생길 곳, 매도가 어려워도 부모님이 직접 거주할 수 있는 환경일 곳. 그가 찾은 지역은 고양시 향동지구였다. 결과는 당첨, 로열동 로열층까지 거머쥐었다. 당첨 소식에 마냥 기뻐할 줄 알았는데 어머니가 망설였다. 오랫동안 안양에서 살았기 때문이다. 그는 결국 어머니를 설득했다.
 
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서울 송파구 리센츠 아파트, 엘스아파트. 사진=조선DB.

“당첨되면 꼭 살아야 한다고 생각한다. 맞다. 그런데 살 수 있는 곳과 소유할 수 있는 곳은 다르다. 당첨 가능성과 가격도 고려해야 한다.”

비단 그의 어머니만이 아니다. 많은 사람이 고민하는 부분이다. 집값이 한두 푼도 아니고 이왕이면 가장 좋은 집을 원한다. 주변 환경이 좋길 바라고 시세차익도 생기길 바란다. 여유자금이 넉넉하면 모를까, 모든 조건을 한 번에 채울 수는 없다. 청약시장의 경쟁률만 높이는 꼴이다. 정 대표는 ‘징검다리 전략’을 강조했다. 처음부터 펜트하우스를 기대하기보다 상황에 맞춰 1층, 2층 조금씩 올라가란 뜻이다.

“살면서 ‘내 집이 있어야 하는구나’ 생각하는 시점이 있다. 주목적은 거주다. 청약에 당첨된 사례자를 만나면 대다수가 말한다. 프리미엄을 기대하기보다 내 집 마련을 위해 샀다고. 계속 당첨이 안 되는 사례를 보면 욕심이 과하다. 목표는 1등이 아니라 합격이다. 가능성을 높이는 게 중요하다. 내 눈에 좋아 보이면 남의 눈에도 좋아 보이는 건 당연하다. 위례, 판교가 그런 사례다.”

이때 필요한 건 ‘B급 전략’. 정 대표는 사례를 들려줬다. 지난해 디에이치자이개포와 논현아이파크가 분양했다. 두 곳을 두고 고민하는 예비 청약자의 상담 요청이 들어왔다. 대다수가 개포를 점찍는 상황이지만 정 대표는 후자를 권했다. 어차피 강남권이라면 비슷하게 오를 테니 당첨 확률을 높이는 게 중요했다. 디에이치자이개포와 논현아이파크는 각각 평균 경쟁률 25대1, 18대1을 기록했다. 청약자는 논현아이파크에 당첨됐다. ‘B급 전략’은 평면에도 통한다. 만약 같은 세대 내 84A㎡와 84B㎡의 다른 평면이 있다면 구조, 일조권 등의 이유로 84A㎡의 인기가 단연 좋다. 경쟁률이 높단 뜻이기도 하다. 단지 내 매매가는 큰 차이 없이 움직이는데 당첨이 되는 게 우선이다. 그가 권하는 건 당연히 84B㎡다.
 
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사지난 4월 3일 인천 검단신도시에 짓는 대방노블랜드 모델하우스를 찾은 방문객들이 아파트 모형을 살펴보고 있다. 사진=조선DB.
 
청약통장이 없어도 실망말자, 기회는 있다
 
이쯤 되니 궁금해진다. 내 청약 가점은 몇 점일까, 당첨 가능성은 있을까. 청약 가점은 청약통장 가입기간, 무주택 기간, 부양가족 수에 따라 달라진다. 인기 있는 아파트는 60~70점이 안정권이다. 그런데 이 점수는 만 45세의 4인 가족이 쭉 무주택으로 살아야 쌓이는, 생각보다 쉽지 않은 점수다.

전략이 필요하다. 무주택 기간의 기준 시점은 만 30세부터다. 결혼 여부와 과거 주택 소유 이력에 따라 차이가 있으니 반드시 사전 확인을 해야 한다. 헷갈리는 부분이 있다면 국토교통부(1599-0001)나 금융결제원(1577-5500)에 문의하길 권한다. 무주택 기간과 부양가족 수는 바꾸기 쉽지 않으니 가점을 높이는 가장 쉬운 방법은 청약통장을 하루라도 빨리 개설하는 일이다. 청약통장은 개설일부터 매년 1점씩 쌓인다. 내 청약가점은 아파트투유 사이트에서 계산이 가능하다.

당해 제도 역시 적극 활용해야 한다. 분양 인근지역 거주민에게 주어지는 특혜다. 전세를 살더라도 앞으로 분양받고 싶은 지역에 사는 게 유리한 셈이다.

“최근 가장 큰 수혜를 받은 건 하남이다. 최근 미사지구, 감일지구, 현안지구, 위례지구 등이 분양하며 하남시민에게 기회가 쏟아졌다. 과천을 눈여겨 본다면 당해를 적극 활용하자. 과천은 거주 세대가 적어 당해 모집에 미달이 생긴다. 과천의 전세가격이 떨어지지 않는 이유기도 하다.”

청약에 필요한 자기 자금은 분양가의 60%다. 부동산 대책이 강화되면서 대출 상한이 낮아지는 추세로 현행 조정대상지역 내 대출 비율은 40%다. 분양 비율은 보통 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%다. 서울에 5억원짜리 아파트를 분양받으려면 대출은 2억원까지 가능하고 최소 3억원(계약금 1억원, 중도금 1억원, 잔금 1억원)은 수중에 있어야 한다. 계약금이나 잔금은 대출이 안 되는 점도 유념해야 한다. 1주택자도 보유 주택을 처분하겠단 서약을 하면 같은 조건으로 대출이 가능하다.

만약 자금 여유는 있는데 청약통장이 없을 경우 미계약·미분양의 잔여세대(‘줍줍’), 전매제한이 풀린 분양권, 재건축·재개발 입주권 등을 구매하면 여전히 새 아파트를 분양받을 수 있는 기회가 주어진다. 미계약 정보는 LH 사이트에 수시 공고되며, 재개발 입주권은 분양까지 시간이 오래 걸릴 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.
 
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경기 평택시 아파트 단지 주변 중개업소에 분양가보다 싸게 분양권을 거래한다는 안내문이 붙어 있다. 사진=조선DB.

집값 걱정보다 하루라도 빨리 내 집 마련이 더 중요
 
“종종 집값이 떨어지면 어떡하냐는 질문을 받는다. 물론 오른다는 보장은 없다. 그렇지만 집을 사기에 완벽한 때는 오기 어렵다. 집값이 떨어질까 망설이다 보면 값은 다시 오르고 그때는 자금 사정이 여의치 않게 된다. 또 다시 기회를 놓치는 셈이다. 내 집 마련이 목적이라면 가격에 일희일비하지 않고 하루라도 빨리 새 아파트에 사는 즐거움을 누리는 편이 좋다.”

정 대표는 “올해가 무주택자에게 기회”라고 했다. 지난해 미뤄진 서울 지역 분양이 올해 대거 이뤄지기 때문. 그는 “천국의 문이 열렸다”고 표현했다. 기준은 ‘트리거 아파트’다. 사람들의 관심이 집중되는 아파트가 주변 시세까지 견인하는 방아쇠가 된다는 의미다. 가령 ‘단군 이래 최대 재건축’이라는 둔촌주공아파트의 일대를 살펴볼 필요가 있다는 설명이다.

정부가 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산, 과천, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시 공급계획을 확정한 시점. 내 집 마련의 기회가 덩달아 늘었단 의미다. 묵혀 뒀던 청약통장을 꺼낼 때다. 청약가점을 계산하고 미리미리 사전 전략을 세워야 한다. 나 또한 무주택자에게 권한다. 청약통장이 없다면 지금도 늦지 않았다. 당장 만들길.
등록일 : 2019-05-11 13:44   |  수정일 : 2019-05-11 13:44
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