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시리즈 | 자유시장주의자 박동운 교수의 대한민국 가꾸기
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문재인 정부의 소상공인 대상 ‘상가임대료 상한제’가 영세상인만 괴롭히는 이유

글 | 박동운 단국대 경제학과 명예 교수
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▲ 최저임금 인상과 임대료 상승, 원재료값 비용 등 외식 자영업자들이 폐업의 길로 내몰리고 있는 3일 오후 서울 중구 명동거리 한 상가에 임대를 알리는 안내문이 붙어 있다. / photo by 뉴시스
문재인 정부의 소상공인 대상 ‘상가 임대료 상한제’는 영세상인만 괴롭힌다.
 
소상공인 대상 상가 임대료가 2018년 1월 26일부터 ‘5년간 9% 인상에서 5% 인상’으로 낮은 수준에서 규제된다. 문재인 대통령의 최저임금 대폭 인상으로 인한 후유증 완화 대책이다. 이 대책이 효과를 발휘할까? 천만의 말씀이다. 문재인 정부의 상가 임대료 상한제는 또 영세상인만 죽이고 말 것이다. 2001년 민노당의 발의로 김대중 정부가 도입하여 2003년 1월부터 시행된 ‘영세상인을 위한 상가임대차보호법’이 이를 입증한다. 이 기회에 ‘영세상인을 위한 상가임대차 보호법’의 피해를 소개한다.
 
 
김대중 정부, ‘영세상인을 위한 상가임대차 보호법’을 도입하다
 
‘영세상인을 위한 상가임대차보호법’은 백상기 씨라는 사람의 공로로 탄생했다. 백상기 씨는 선천성 소아마비로 지체장애 3급 판정을 받은 장애인이었는데, 1991년 날품팔이와 포장마차 등을 하면서 힘들게 번 돈으로 청주시내에 작은 횟집을 차려 처음으로 사업을 시작했다. 그런데 그는 지나치게 월세 인상을 요구하는 건물주 때문에 권리금도 받지 못하고 자주 쫓겨나곤 했다.
 
그는 목숨을 걸고 건물주의 횡포에 대항하기로 결심하고, 상인 2천여 명의 서명을 받아 1993년 12월 국회에 상가임대차보호법 입법청원서를 제출했다. 이에 그치지 않고 그는 생업을 포기한 채 국회, 정당, 정부 관련부처 등을 찾아다니며 4백여 차례에 걸쳐 진정서를 제출했고, 관계자들을 만나 자신과 같은 처지의 사람들을 보호해달라고 설득작업을 벌이기도 했다. 
 
드디어 영세상인을 위한 상가임대차보호법은 김대중 정부에서 민노당의 발의로 2001년 12월 19일 법률로 제정되어 2002년 11월부터 시행될 예정이었다. 그러나 이 법은 문제가 있는 것으로 지적되어 시행이 지연되다가 2003년 1월부터 시행되었다.
 
 
‘영세상인을 위한 상가임대차 보호법’의 내용
 
‘영세상인을 위한 상가임대차보호법’의 내용은 다음과 같다.

첫째, 이 법은 일정 금액 이하의 임대보증금에만 적용된다. 도입 당시의 임대보증 기준금을 보면, 서울 2억4천만 원 이하, 수도권 1억9천만 원 이하, 군지역과 인천을 제외한 광역시 1억5천만 원 이하, 그 외 지역 1억4천만 원 이하다. 영세상인은 임대보증금 이하에서만 보호를 받을 수 있게 된다.
 
둘째, 임대보증금을 내는 상가임차인이 사업자로 등록하여 세무서로부터 확정일자를 받으면 보호를 받을 수 있게 된다.
 
셋째, 보호 내용은 다음과 같다.

∙계약기간 5년
∙5년간 계약 임대료 인상폭 5∼10% 이내로 제한(현행 9%)
∙조건을 갖추면 임대료 우선 변제 등의 권리를 부여받게 됨
 
 
‘영세상인을 위한 상가임대차 보호법’은 영세상인만 괴롭혔다
 
‘영세상인을 위한 상가임대차보호법’은 영세상인을 보호하기 위해 도입된 법이다. 그러나 이 법은 ‘임대료 인상 규제’라는 전형적인 ‘가격규제’여서 영세상인을 보호하기는커녕 오히려 피해만 주고 말았다.
 
‘영세상인을 위한 상가임대차보호법’ 도입으로, 법 시행은 2003년 1월인데도 시행 전인 2002년 11월경 명동, 강남, 신촌, 여의도 등 서울지역 주요 상권의 경우 영세상인 관련 임대료는 평균 50% 이상이나 폭등했다. 이 같은 폭등은 법 시행 이전에 전국적으로 확산되어 법 시행 직후에는 전국 평균 임대료 상승률이 무려 85%나 되었다.
 
왜 이 같은 사태가 벌어졌을까? 무엇보다도 이 법은 영세상인들이 보호받을 수 있는 임대료 상한선을 규정한 것이 잘못이다. 임대료 상한선이 서울의 경우 2억4천만 원으로 정해져 있어 건물주들이 법 적용에서 빠져 나가기 위해 법 시행 이전에 임대료를 2억4천만 원 이상으로 일제히 올려버린 것이다. 건물주 입장에서는 임대료를 대폭 올려 보증금 상한선을 넘기면 굳이 임차인의 권리를 보장해 줄 필요가 없게 되고, 국세청에 임대소득이 노출될 우려도 없게 된다. 이 때문에 법 시행 전부터 건물주는 임대료 인상을 요구했고, 결국 영세상인 임대료는 전국적으로 크게 뛰고 만 것이다. 
 
그런데 가소로운 것은 16대 국회에서 이 법을 발의했던 민노당이 17대 국회 개원을 앞두고 2004년 4월 22일 영세상인을 위한 상가임대차보호법은 “본래 취지와는 달리 영세 세입자를 전혀 보호하지 못하고 있다”며 “17대 국회 개원 즉시 법 적용 대상을 비영리단체를 포함한 모든 세입자로 확대할 계획”이라고 발표한 것이다. 그러나 민노당은 끝내 개정안을 제출하지 않았다. 그 이유는 민노당이 영세상인을 위한 상가임대차보호법이 영세상인에게 오히려 피해만 주었다는 사실을 뒤늦게나마 깨달았기 때문이다.
 
문재인 정부의 소상공인 대상 ‘상가 임대료 상한제’는 영세상인만 괴롭힐 것이다
 
문재인 정부의 ‘소상공인 대상 상가 임대료 정책’은 ‘임대료 인상률 상한을 적용받는 임차인 대상을 확대했다’는 점이 기존 정책과 다르다. 문재인 정부의 정책은 환산보증금을, 서울은 기존 4억원에서 6억1000만원으로, 수도권 과밀억제권역과 부산은 3억원에서 5억원으로 인상했고, 부산·인천을 뺀 지방 광역시와 세종시 등은 2억4000만원에서 3억9000만원으로 조정했다.
 
문재인 정부의 소상공인 대상 ‘상가 임대료 상한제’는 두 가지 문제점이 있다.
 
첫째, 환산보증금이 일정액을 넘으면 월세를 올리는 데 제한이 없기 때문에 임대인은 신규 계약 때 ‘5년간 5% 인상’에서 벗어나고자 임대료를 ‘환산보증금 일정액’보다 높게 올리려고 할 것이다. 과거 ‘영세상인을 위한 상가임대차보호법’에서 그런 사태가 발생하여 영세상인들만 큰 피해를 보았다. 특히 ‘5년간 5% 인상’을 임대업자들이 받아들일 것인가! 
 
둘째, 문재인 정부의 ‘상가 임대료 상한제’가 효력을 발생하려면 소상공인 대상 ‘임대 상가’를 모두 등록시켜 임대 계약 때마다 감시해야 할 것이다. 최저임금 인상은 1월 1일부터 적용되지만 임대 계약은 일 년 내내 이루어지기 때문에 ‘상가 임대료 상한제’ 시행 여부는 일 년 내내 감시하기가 쉬운 일이 아니다.
 
두고 보면 곧 밝혀질 것이다. 문재인 정부의 소상공인 대상 ‘상가 임대료 상한제’는 영세상인만 괴롭히고 말 것이다.
등록일 : 2018-01-25 14:37   |  수정일 : 2018-01-29 15:07
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칼럼니스트 사진

박동운 단국대 경제학과 명예 교수

1941년 광주 출생, 광주제일고‧전남대 문리대 영문학과 졸업. 美 하와이대 대학원에서 경제학 석·박사 학위 받음.

학부에서 영문학을 전공했으나, 미국에서 경제학으로 석·박사 학위를 받았다. 밀턴 프리드먼의 『선택의 자유』(1979)를 읽고 ‘시장경제’에 빠져들었고, ‘시장경제’ 강의를 대학에서 처음 개설한 교수로 인정받고 있다. 왕성한 집필활동으로 적잖은 논문과 저서를 남겼는데, 그 가운데 『대처리즘: 자유시장경제의 위대한 승리』는 마거릿 대처의 삶과 정치를 연구·정리한 중요한 저작물로 인정받고 있다. 그 외에도 ‘자유시장경제가 우리를 잘살게 해준다’는 확신을 갖고, 『좋은 정책이 좋은 나라를 만든다』, 『성경과 함께 떠나는 시장경제 여행』, 『노동시장 개혁은 슈뢰더처럼, 대처처럼』 등 자유시장경제를 널리 알리기 위한 책들을 30여 권 집필했으며, 지금도 어느 작업실에서 다음 책 집필에 혼신을 쏟고 있다.

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박승두  ( 2018-01-26 )  답글보이기 찬성 : 4 반대 : 5
국가정책은 충분한 시간을 두고 연구해야 하는 건데 번갯불에 콩 볶아먹듯 표만 바라고 시작했으니 부작용은 어떤 식으로든 나올 거다. 청와대에 장관직에 강남부자들 많이 앉아 있던데 그들이 삽시간에 만드는 정책들이 영세민을 위한 것일 리 없다. 대통령은 경제정책에 대해 더 많이 고민해야 한다.
      답글보이기  김용철  ( 2018-02-22 )  찬성 : 0 반대 : 0
말그대로 임대차보호법으로써 납득갈만한법을 만들려면 모든 임차인에게 똑같이 적용하면 됩니다 시장에 맡기는거지요
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