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시리즈 | 최재형의 2030이여, 돈을 지배하라
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돈을 지배하는 삶을 살려면, 용기가 하나의 습관이 되어야 한다

돈을 지배하는 자 vs 돈에 지배되는 자!⑭- 실패와 성공의 노하우

글 | 최재형 VIP wealth manager(VIP 자산관리 투자전략가)
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인천 청라 국제신도시. /조선DB

첫 경험은 항상 미숙하고 고통스럽다!
 
주식투자의 초보자나 주식 투자를 취미로 하는 사람들에게는 공통적인 특징이 있다. 주가가 올라서 수익을 냈을 때는 그 사실을 자랑하지 못해서 안달이다. 그리고 주가가 하락해서 손실이 나면 그 손실의 고통을 견뎌내지 못한다.
 
어쩌면 그것은 인간의 본능인지도 모른다. 단 2~3일만에 한 달치 월급을 벌었으니 어떻게 그 뛰어난 투자실력을 숨길 수 있겠는가? 또 단 2~3일만에 한 달치 월급이 연기처럼 사라졌는데 어떻게 아무 일도 없던 것처럼 일상업무를 정상적으로 수행할 수 있겠는가? 이들은 왜 그러는 것일까? 무엇이 문제일까?
 
K는 일찍이 베이비부머 세대가 썰물처럼 빠져 나가면 집값이 폭락할 것을 짐작할 수 있었다. 그래서 월급을 모아 집을 사려고 하지 않았고 또 그 흔한 청약저축도 가입하지 않았었다. 그런데 2006년까지 지난 몇 년간 쉼 없이 집값이 오르자 자신의 믿음이 흔들렸다. 주변의 친구들은 모두 다 집이 있었고 매달 집값이 올라가자 벌써 재산의 차이가 자신과 1~2억씩 나기 시작했다. 자신은 신이 아니었다. 더군다나 명석한 두뇌를 가졌다고 믿고 있는 선배 장 박사마저 집을 사야 한다는 논리를 펼쳤다.
 
그래서 참고 참다가 2006년 말 가진 돈과 대출을 합해 마포에 5억짜리 집을 샀다. 그런데 집을 매입한 후 몇 달간은 오르는가 싶더니 2007년 초에 미국에서 서브프라임 부동산 금융위기가 발생했다는 뉴스가 들렸다. 미국은 먼 곳이었다. 서브프라임 금융위기의 내용을 들여다보니 대출상환 능력이 없는 실업자들에게 대출을 해주고 집을 지어준 깡통주택 사건이었다. 그러나 우리나라 주택대출은 직업, 담보비율 등 매우 엄격한 절차로 대출을 해주기 때문에 집값이 하락할 이유가 없다고 생각했다.
 
2009년도에 들어서자 우리나라 집값도 하락하기 시작했다. ‘안 되겠다, 팔아야겠다’라고 생각했다. 하지만 정상적인 가격엔 매수자조차 없었다. 미국의 상황을 알아보니 떨어지는 칼날처럼 집값이 떨어지고 있었다. 아차 싶었다. 애당초 K 자신의 생각이 옳았었다. 베이비부머가 빠져 나가면 집값은 떨어질 수밖에 없었다. 아무튼 빨리 집을 팔아야 했다. 부동산중개업소는 시세보다 무려 5천만 원이나 싸게 내놓으면 팔릴 것이라고 말했다. 방법이 없었다. 팔기로 한 이상 무조건 빨리 팔고 싶었다. 결국 1억 원 넘게 손해를 보고 팔았다. 자신의 믿음을 끝까지 지켜낼 용기가 없었던 대가치고는 너무 컸다.
 
(하지만 K의 생각은 한편으로는 틀렸다. 베이비부머 세대가 썰물처럼 빠져나가면 집값이 하락하는 건 맞지만, K의 직장생활 초∙중기인 2000년의 가격만큼 하락하진 않는다. 즉 물가 상승분 만큼 상승한 주택가격은 빠지기가 쉽지 않다. 즉 원가 이하로는 빠지지 않는다. 다만 거품이 제거될 뿐이다. 결론은 직장생활을 시작한 후 가능하면 빨리 집을 마련하는 것이 K가 가장 싸게 집을 구입하는 방법이었다)
 
운이 내게 있기를 바라고 최선을 다할 뿐. 그게 전부였다
 
이제는 서울이 싫었다. 그래서 K는 2010년도에 경기도 오산으로 자청하여 발령을 받아 내려 갔다. 말이 경기도 오산이지 강남에서 불과 40분 거리였다. 한 6개월 강남에서 출퇴근하면서 오산 주변을 꽤 많이 알게 되었다. 오산은 수원, 평택, 화성과 맞닿아 있는 도시였다. 수원 기흥의 삼성전자 공장과는 불과 차로 10분 거리였다. 그러다 보니 오산 주변엔 삼성전자와 LG전자에 납품하는 하청업체들이 수천 개였다.
 
퇴직하고 내려와서 살아도 되겠다는 생각에 주변 아파트 시세를 알아보니 24평이 1억 3천만 원이었다. 최근에 오른 적도 없다고 했다. 그래서 중개업소 사장님에게 좋은 물건 하나 나오면 바로 달라고 했다. 얼마 지나지 않아 남향인 아파트의 15층 매물이 나왔다고 연락이 왔다. 즉시 매입했다. 전세를 끼고 K의 돈은 5천만 원 정도 투입되었다.
 
매도자는 서울에서 교직에 몸담고 있는 선생님이라고 했다. K의 말에 의하면 그 선생님은 그 집을 2001년도에 6천만 원에 구입했는 데 오산은 아직 집값이 하락하지 않았지만 서울에서 집값이 하락하기 시작하자 서둘러 매도한 것 같다고 했다. 그런데 K의 생각은 정반대였다. 오산은 서울과 가깝고 또 주변에 전자부품 관련 공장들이 많으므로 사람들이 몰려들 도시라고 생각되었다. 그로부터 1년 후 삼성그룹에서 인근 평택에 100조원을 투자하겠다고 발표하였다. 물론 집값은 매수 후 1년 이내에 3천만 원 넘게 올랐다. 서울은 연일 집값 하락이 주요 뉴스거리였다. 
 
그로부터 몇 달 후에 24평짜리 아파트 매매를 소개했던 중개업소 사장님에게 연락이 왔다. 오산시청 바로 앞에 47평짜리 아파트가 시세보다 아주 싸게 매물로 나왔는데 사두면 돈이 될 것이라고 투자를 권하는 내용이었다. 전세금을 제하면 실 투자금액은 5천만 원만으로 충분하다고 했다.
 
매물로 나온 47평짜리 아파트를 둘러보고 퇴근하는 버스에서 K는 고민에 빠졌다. 한때는 베이비부머 세대가 퇴직하면 집값이 빠질 것이라고 끝내 집을 안 사다가 마침내 못 참고 집을 샀다가 1억 이상을 손해 봤다. 그리고 지금은 서울에 비해 상대적으로 저렴한 대형 아파트를 추가로 매수하려고 고민하고 있다. 도대체 어떤 게 정답일까?
 
서울의 아파트가 매일 하락하는 데는 몇 가지 이유가 있었다. 첫째는 베이비부머 세대의 퇴직이 시작되면서 구매 수요가 줄어들었다는 점이다. 둘째는 공기업의 이전으로 젊은 직원들이 지방으로 분산되어 내려 감에 따라 신규 매수수요가 사라졌다는 점이다. 셋째는 수억 원짜리 대형 평형의 아파트를 수익도 없는데 세금과 관리비를 많이 내면서 살 이유가 없다고 생각하여 다들 매물로 내놓고 있다는 점이었다.
 
그런데 지금 고민하는 오산의 아파트는 약간 사정이 달랐다. 첫째, 서울의 집값에 비하면 거품이 없었다. 둘째, 서울은 젊은 층이 떠나는 도시지만 오산 주변엔 삼성전자와 LG전자 관련 회사들이 이전해 오기 때문에 인구가 몰려드는 도시였다. 셋째, 먼 훗날 47평짜리 아파트를 분할하는 리모델링도 법이 바뀌면 가능할 수 있었다. K는 결심했다. 중개업소 사장님이 강력 추천했으니 저축하는 심정으로 사두자. 운은 하늘에 맡기는 거지 뭐. 안 되면 퇴직 후에 내려와 살면 되는 거고… 결국 K는 1년 만에 얼떨결에 집을 두 채나 매입하게 되었다.
 
아하! 이 것이 복제였구나! 
 
K는 2012년 초에 부동산 전문가 친구로부터 청라의 사연을 듣게 되었다. K의 친구는 청라의 눈물이라고 표현했다고 한다. 영종도 송도 청라 신도시는 인천시가 동북아 국제신도시로 야심차게 조성한 사업지구였다. 그런데 미국의 서브프라임 금융위기의 여파로 국제신도시 사업은 용산역사 개발사업만큼이나 풍랑에 시달리고 있었다.
 
K는 부동산 전문가인 친구를 따라 청라로 가보았다. 여의도에서 25분 내외의 시간거리에 위치해 있었고, 신도시 특유의 계획도시가 조성되어 있었다. 인천공항 고속도로를 이용하면 여의도까지 20분거리였다. 오산에서 근무했던 K는 용인의 성공스토리를 알고 있었다. 용인–강남간 고속도로가 용인의 시간거리를 단축시키면서 용인의 집값이 크게 뛰었었다. 지금 청라가 과거의 용인의 잠재력을 갖고 있는 듯 했다.
 
과거의 도시는 종로에서 경부 고속도로를 따라 강남, 분당, 용인 순서로 발달했지만 미래의 도시는 공항을 따라서 발달할 수도 있다고 생각되었다. 아울러 과거 50년간 우리나라는 미국에 의존하여 성장했지만 앞으로의 50년은 중국과 긴밀한 관계를 가지면서 성장할 것 이라고 생각되었다. 그리고 2012년초는 청라의 부동산 거품이 어느 정도 거둬진 시기였다.
 
마포에서 처음 부동산 매매를 한 K는 손해를 보는 쓰라린 경험을 했다. 그리고 그것이 바탕이 되어 오산에서 2건의 부동산 매매에서 나름 요령을 터득했다. 사람이 모여 드는 곳 또는 사람들이 선호할 만한 매력이 있는 부동산이고, 거품이 막 제거된 상태라면 큰 손해는 없을 것이라고 판단되었다. 그래서 그는 과거의 경험을 바탕으로 오피스텔 2개를 추가로 사들였다. 물론 대출을 최대한 활용하여 자기 돈을 최소한으로 투자하였다. K는 지금은 청라 신도시가 조성 중이기 때문에 가격이 저렴하지만 도시 조성이 완성되는 수년 후에는 차익을 남길 수 있을 것이라고 생각했다.
 
K가 생각한 청라의 첫 번째 호재는 2014년 인천 아시안게임이었다. 그러나 예상보다 빨리 청라가 살아나기 시작했다. 서울 사람들이 전세를 월세로 전환하면서 서울에서 전세 살던 사람들이 전세가 저렴한 청라로 몰려들기 시작한 것이다. 사람이 급격히 몰려들고 도시 기반 시설이 빠르게 갖춰지면서 오피스텔 임대 수입이 상승하는 것은 당연하다.
 
보는 눈! 통찰력과 용기가 있어야 한다
 
주식 초보자나 주식을 취미로 하는 사람들은 쓰디쓴 고통을 감내하지 않기 때문에 보는 눈이 생기지 않는다. 고통 속에서 벗어나기 위해 몸부림을 치다 보면 터득되는 것이 요령이고 이것이 굳어서 내공이 된다. 우리들 대부분은 주가가 4일 연속 하락한 후 매수하면 차익을 남기고 팔 수 있다는 것을 안다. 그러나 실제로 매수를 하지는 않는다. 확신이 없기 때문이다. 아니 더 구체적으로는 용기가 없기 때문이다.
 
돈을 벌려면 돈이 있어야 한다. 하지만 이는 두 번째이다. 첫 번째 필요한 것은 용기다. 벼랑 위에서 한발 앞으로 내디딜 수 있는 용기가 필요하다. 벼랑 위에서 용기를 내어 한발 앞으로 나아갔을 때, 자기 확신대로 투자가 성공하면 예상한 수익을 낼 수 있다. 물론 예상이 틀리면 발목이 부러지는 고통을 당하거나 심할 경우 목숨이 위태로운 지경에 빠질 수도 있다. 따라서 이러한 두려움에 맞설 용기가 필요하다.
 
K는 한때 베이비부머 세대의 퇴장과 함께 주택 가격이 빠질 것이라는 사실을 꿰뚫어 보았었다. 그러나 자신의 확신을 끝까지 붙잡고 버텨낼 용기가 없었다. 사실 우리들 모두는 자주 진실을 꿰뚫어 본다. 그러나 자기확신을 끝까지 지켜내는 용기는 턱없이 부족하다.
 
돈을 지배하는 삶을 살려면, 용기가 하나의 습관이 되어야 한다. 때로는 실패가 눈에 뻔히 보여도 시도해야만 하는 경우가 있다. 빼어난 미모를 가진 내 스타일의 여인이 갑자기 눈앞에 등장했을 때 대시를 시도하면 백전백패가 눈에 보인다. 그러나 시도를 해야만 한다. 시도해서 실패를 해봐야 성공하는 노하우가 터득된다. 시간이 흐르고 지나 보면 성공한 놈들이 항상 나보다 재능이 뛰어난 건 아니었다. 돈키호테의 만용과 용기로 쉼 없이 도전하여 성공 요령을 터득한 놈들이 더 많았다.
 
다음엔 또 다른 대량 생산 대량 소비를 복제하는 구체적인 실행방법을 알아본다. 
등록일 : 2014-01-15 오후 7:43:00   |  수정일 : 2014-01-15 19:43
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홍준영  ( 2014-02-04 )  답글보이기 찬성 : 8 반대 : 6
좋은 글 잘 읽고 갑니다. 제 용기가 객기가 아닐까 걱정했었는데..ㅋㅋ
Yangfund  ( 2014-01-22 )  답글보이기 찬성 : 4 반대 : 24
통찰력이라고 말하고 싶겠지만 사실은 운이좋아서일 뿐입니다.
bellano  ( 2014-01-20 )  답글보이기 찬성 : 1 반대 : 3
통찰력과 용기! 저한테도 꼭 필요한 덕목인데 말처럼 쉽지가 않다는게 문제죠. 새해에는 용기를 습관으로 들일 수 있도록 노력해봐야겠어요.
오다정  ( 2014-01-20 )  답글보이기 찬성 : 19 반대 : 2
용기를 습관 들이자!!!!!!! 아자아자! 돈을 지배하는 삶을 향하여 ㅎㅎ
김종화  ( 2014-01-19 )  답글보이기 찬성 : 7 반대 : 3
좋은 글 잘 읽었습니다..근데 나이가 들고 아이가 커가면서 용기라는
부분이 점점 작아지는거 같아요 ㅎㅎ
마음수양을 더 해야할 듯 합니다!
황실장  ( 2014-01-17 )  답글보이기 찬성 : 12 반대 : 20
잘 봤습니다. 저는 예전에 구입한 아파트가 당시 매매가 이하로 떨어진지 오래라 이제는 그냥 그 아파트의 존재를 잊고 지내고 있구요, 몇년전까지 분명 용기있게 여기저기 투자했었는데, 결혼하고 애 낳고 났더니 용기를 내는 문제에 앞서 목돈 자체가 모이질 않으니 대출을 일으켜야 하는데, 대출을 일으키는 용기가 저에게는 더 필요할 것 같아요...ㅎ
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