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시리즈 | 최재형의 2030이여, 돈을 지배하라
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돈을 지배하는 자 vs 돈에 지배되는 자!⑩

재개발 투자에서 성공하는 전략

글 | 최재형 VIP wealth manager(VIP 자산관리 투자전략가)
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오피스텔이 규격화된 상품이라면, 재개발은 규격화되지 않은 상품이다. 사진은 2013년 11월 서울 마포구 아현뉴타운에서 분양되고 있는 ‘아현 래미안 푸르지오’ 모델하우스를 둘러보는 방문객의 모습. /조선DB.

달도 차면 기우는 초승달과 보름달간 순환, 그 것이 변화의 원리이다 !
⇒ 차면 기울고, 기울면 차는 달의 순환 원리를 기억하라
 
1995년 LG전자가 미국의 텔레비전 생산 제조업체를 하나 인수했다. 당시 미국에서는 이미 충분히 보급된 텔레비전 시장은 포화시장이라고 평가했다. 그러므로 텔레비전 시장은 추가로 성장할 여지가 별로 없다고 했었다. 제니스라는 텔레비전 제조회사는 1918년에 설립되어 세상에 TV 시대를 개척한, 미국의 자존심 같은 기업이었다.
 
당시 LG전자는 만성적인 적자에 시달리던 제니스(Zeneth)社의 지분 55%를 3억 5100만 달러를 지불하고 사들였다. LG전자의 인수 목적은 세계 최대 가전제품 시장인 미국 시장으로의 진출이었다. LG전자는 제니스사 인수 후 매년 적자를 내면서 2억 6천만 달러를 추가 투입했다. 그럼에도 불구하고 결국에는 회사 파산 절차인 기업 회생계획을 법원에 제출하였다. 마지막에는 연구 개발과 마케팅 기능만을 남기고 공장을 모두 정리하여 생명을 연장하고 있었다. 텔레비전 매출은 계속 줄고 만성적인 적자는 끝이 없어 보였다.
 
달이 차면 기울어 초승달이 되고, 또 기울면 차서 보름달이 되는 것이 세상의 변화이고 진리이다. 1995년 LG전자의 제니스사 인수는 10년 동안 적자를 기록하며 인수합병의 실패 사례로 뽑히기까지 했다. 그러나 컬러 텔레비전이 디지털 TV시대로 전환되면서 제니스사가 보유한 디지털 TV 전송 관련 특허에서 길이 보였다. 제니스사가 가지고 있던 디지털 TV 전송방식이 세계 표준으로 채택된 것이다. 제니스사가 가진 디지털 TV 전송 방식의 특허 로열티를 세계 300여 개 TV 생산업체와 셋톱박스 업체로부터 받게 된 것이다.
 
그러나 로열티보다 더 큰 것이 바로 코너를 돌아서 기다리고 있었다. 텔레비전의 충분한 보급으로 포화시장인 줄 알았던 TV시장이 LCD 대화면 텔레비전이 출현하면서 완전히 새로운 차원의 블루오션 시장으로 변한 것이다. 거의 모든 미국의 가정이 훨씬 선명한 초대형 LCD(LED) 텔레비전으로 교체하기 시작하였다.
 
미국과 일본은 과거에 세계의 텔레비전 시장을 지배했었다. 그러나 LG전자와 삼성전자를 비롯한 우리나라 텔레비전 생산업체들은 선명한 고화질의 초대형 스마트 텔레비전 시장을 접수하였다. 이들 두 시장은 동일하면서 동시에 완전히 다른 시장이었다. 영상물을 화면에 띄운다는 측면에서는 동일했지만, 선명한 화질을 초대형 화면에 제공함으로써 마치 극장과 같은 생동감을 선사한다는 측면에서는 완전히 다른 시장이었다.
 
작은 바보상자가 화면을 통해 스토리를 전하는 상자라면, 초대형 LCD TV는 생생한 현장을 선명하게 전달함으로써 차원이 다른 현장감을 제공한다. 동시에 생산업자는 수익 측면에서 몇 배의 부가가치를 얻을 수 있다. LG전자는 포화시장에서 오직 신기술 하나만을 붙들고 끝까지 버틴 결과 대박을 냈다. 쇠퇴하는 포화시장에서 새로운 블루오션이 떠올라 미운 오리새끼가 백조로 둔갑한 성공 사례이다. 
 
오피스텔이 규격화된 상품이라면, 재개발은 규격화되지 않은 상품이다!
 
일반적으로 오피스텔 투자는 이미 토지 개발 계획이 모두 확정된 상태라서 달라질 변수가 많지 않은 투자이다. 그런 측면에서 투자의사를 결정하기가 상대적으로 쉽다. 그러나 재개발 투자는 희미한 안개 속에서 투자의사 결정을 해야 한다. 대박과 쪽박이 극명하게 갈린다.
 
첫째, 재개발 계획 청사진은 찬란하지만 실제로 청사진대로 개발되지 않을 가능성도 높다. 우리가 잘 알고 있는 용산 역세권 재개발이 대표적인 예이다. 용산은 누가 봐도 재개발하기에 너무나 좋은 노른자위 땅이다. 그러나 철도청, 국내 최대 건설사, 메이저 금융회사들이 뛰어 들었음에도 불구하고 재개발은 실패로 끝났다. 언젠가는 재개발이 될 것이다. 그러나 그 언젠가가 언제가 될 지 아무도 모른다.
 
둘째, 재개발에 대한 의견 합치가 어렵다. 재개발은 구역 내 토지와 건물 소유자가 다양하고, 각 소유자마다 이해관계가 서로 달라서 개발에 대한 의견 합치가 쉽지 않다. 오피스텔 개발과 지역지구 재개발은 우선 추진 방식부터 다르다.
 
오피스텔은 사업을 시행하는 자가 사업부지를 토지 소유자들로부터 전부 매입하여 자기 명의로 학보하고 건축승인을 받으면 지을 수 있는 반면, 재개발의 경우는 토지와 건물 소유자들이 사업을 추진하기 위한 조합을 만들어서 국가로부터 사업계획 승인을 받아야 하는 것이 일반적이며, 관련법에 따라 조합원을 모집해야 하고, 사업계획이 국가, 작게는 해당 지방자치단체의 도시개발계획에 부합하도록 심의를 받아야 한다.
 
그렇다 보니 재개발 사업은 장기간 시일이 소요될 수밖에 없어서 공사가 들어가기 전까지 조합원의 자기부담액이 클 수 밖에 없는 사업구조를 가졌다. 원래 재개발이라 하는 것은 노후화된 도시지역을 새로이 정비하여 쾌적하고 편리한 지역으로 탈바꿈하기 위해 만들어진 사업구조이다. 그렇기 때문에 일반 개별건물 건축보다는 추진구조가 복잡하고, 이해관계자들의 의견을 모으기가 쉽지 않으며, 재개발 사업이 성공적으로 완료되어 편안하게 입주하기까지는 보통 7~8년이 넘게 걸리는 사업이다. 따라서, 투자의사 결정을 내리기까지 상당히 전문가적인 분석과 결심을 필요로 한다.
 
셋째, 초기에 의견 합치가 되더라도 중간에 소송에 휘말리면 세월이 한없이 흘러간다. 현재 서울시내에 재개발 관련 소송이 걸려 있는 사업지는 헤아릴 수 없을 만큼 많다. 재개발은 로또일 수도 있지만 넘어야 할 장애물이 너무 많다. 
 
재개발 투자 성공을 높이기 위한 전략

 
재개발 투자는 대개 두 부류로 나뉜다. 먼저 LG전자의 제니스사 인수에서 보았듯이 상대적으로 월등한 호재(제니스사의 핵심 기술) 하나를 보고 구입하여 언젠가는 개발이 될 것으로 보고 묵혀두는 투자, 그리고 재개발 사업진행 중인 부동산 물건에 투자하는 경우이다.
 
[Case 1: 장기간 묵혀 두는 투자 사례]

- 용산역 인근 대로변 대지지분 6평에 방 2개짜리 빌라
- 매입 가격: 2억 2천만원
- 투자자금: 전세보증금 1억 5천만원 + 본인의 투자금 7천만원
- 기대 수입 현금흐름: 임대료 상승시 전세금 증액,
  반전세로 전환시 증액 임대료 월세 수입,
  재개발 진행시 가격 상승 프리미엄
- 투자 목적: 용산역 인근 대로변으로서 미군부대 이전, 그리고 언젠가 개발될 용산역사 등을 예상하여 장기 투자
본건 투자자는 투자를 통한 재산 증식에 관심이 많은 사람이다. 실제로 신도시 지역에서 스터디가 가능한 민들레영토같은 사업도 추진하기 위하여 다방면으로 연구와 조사를 했었다. 본건 투자 시에도 여러 지역을 가져다가 연구와 조사분석을 하고 또 현장을 찾아 다니며 현장 취재를 통하여 최종 의사결정을 하였다.
 
[Case 2: 사업 진행중인 재개발 투자]

- 현재 사업진행 중인 유망 재개발 현장을 선별할 것(부동산 전문가 검증 필수)
- 우량 건설사가 정해져서 이미 사업이 원활하게 진행되고 있는 재개발 지역
   (조합이 법정 소송에 휘말려 있는지 반드시 확인하여 제외)
- 투자시점: 1)중도금 1차, 2차 납입 후에 원주민 중에서 자금부담으로 급매물 출회되는 물건
                2)입주 직전에 출회되는 급매물 물건
- 투자자금: 기존 대출금(인수) + 본인의 투자금 5천만원 + 개발 기간 중 추가 납입
- 기대 수입 현금흐름: 개발 완료 후 부가가치 상승
- 투자 목적: 가격 상승이 불가피한 호재를 보고 재료 반영 후 가치 상승.
- 유 의 점 : 법적으로 조합원 자격 확보 필수. 조합은 원활하게 진행되는지 여부 파악
 
본건 Case 2의 경우는 재개발 조합, 건설사, 금융기관 등 이해 관계자가 너무 많아서 중간에 소송에 휘말릴 잠재적인 요소가 상당하다. 심지어 부동산 가격이 하락하는 경우에도 문제가 된다. 투자자 입장에서는 중도금을 정해진 대로 투입하는 데 주변 부동산 시세가 계속해서 하락하면 불안하지 않을 수 없다. 따라서, 재개발투자는 [초고위험 투자]인 경우가 많으므로 전문가가 아닌 20~30대는 관심을 멀리하는 게 좋다.
 
주변을 둘러보면 누구는 주식 투자해서 몇 백만원 벌었다는 이야기가 들린다. 하지만 몇 천만원 잃었다는 이야기는 들리지 않는다. 재개발 투자도 마찬가지이다. 재개발 투자로 누가 몇억(?)을 벌었다는 이야기만 영웅담이 되어 돌아다니다 보니 순진한 20~30대는 아무 생각 없이 관심을 갖는다. 하지만 진실은 다르다. 지난 수년간 뉴타운 재개발 관련하여 상당수의 재개발이 소송에 휘말려 있다. 개발 취소도 안 되고 개발 진행도 못한 채 제자리에 멈춰 서 있는 것이다.
 
위험을 제대로 인식하는 것도 재산 증식이다!
투자론을 공부하다 보면 나이가 20~30대면 위험을 더 많이 부담하고, 나이가 50~60대가 되면 가급적 최소한의 위험을 부담하라는 내용을 볼 수 있다. 젊으면 실패해도 재기할 수 있는 기회가 있지만 나이가 많으면 실패했을 경우 재기가 쉽지 않기 때문에 위험 부담을 낮춰야 한다. 그러나 20~30대로서 위험을 많이 부담하더라도 내용을 충분히 연구하고 조사하여 위험이 무엇이고 기회가 무엇인지를 알고 투자해야 실패를 하더라도 또 다른 기회가 주어진다.
 
피땀 흘려 모은 돈을 가지고 안개 속을 헤매는 투자를 했다가 실패하여 자신을 책망하면서 살 수는 없지 않은가? 우리가 계획을 세우는 이유는 계획과 일부 다르게 진행되더라도 시간 낭비를 줄일 수 있기 때문이다. 투자에 앞서 충분한 연구조사를 하는 이유는 성공 가능성을 높이고 실패 가능성을 낮추기 위함이다. 시간을 투자하여 현장 공부를 하는 것을 절대 시간 낭비라고 생각지 말라. 위험을 제대로 인식하고 투자하는 버릇이 들면 재산은 자연히 증식된다.
 
다음엔 상가 투자라는 돈이 열리는 과일 나무를 심는 방법을 알아본다.
등록일 : 2013-11-30 오전 11:25:00   |  수정일 : 2013-12-06 09:55
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최재형 VIP wealth manager(VIP 자산관리 투자전략가)


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홍준영  ( 2013-12-05 )  답글보이기 찬성 : 13 반대 : 8
글 잘 봤습니다. 서울시에서 지정한 재개발 정비사업 계획 지역이 수백곳입니다만 정작 현장에 가보면 토지 및 건물가격이 너무 올라 사업 진행이 원할하지 않는 곳이 대부분인 듯 합니다. 어쩌면 실제 재개발이 이뤄지는 것보다 재개발계획이 나오기 전까지의 투자가 더 수익성이 높을지도 모르겠네요. 그렇게 봐도 되는 건가요?

실제로도 부동산 경기 침체로 일반분양에서 얻는 수익이 많이 줄어든 상황에서 재개발후 수익은 커녕 가치하락으로 고생하는 경우도 많은듯 해서요.
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