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시리즈 | 최재형의 2030이여, 돈을 지배하라
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돈을 지배하는 자 vs 돈에 지배되는 자➈

돈을 지배하는 자가 되는 첫걸음- 전 재산을 투자한 부동산을 매매하라

글 | 최재형 VIP wealth manager(VIP 자산관리 투자전략가)
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[빅리그는 실력이 충분히 쌓인 후에 가는 것이다!]
 
그는 키가 너무 작아서 고등학교 때 축구부 감독으로부터 키를 더 키워 가지고 오라는 말을 들었다고 한다. 또한 그는 축구를 하면서 단 한번도 축구 천재라는 말을 들어 본적이 없다고도 했다. 실제로 그는 고등학교 졸업할 때까지 청소년 대표선수로 뽑힌 적도 없고 두각을 나타낸 적이 없었다. 그래서 단 한곳의 대학 축구 감독 눈에도 띄지 못했다. 결국 그는 눈에 띌 정도로 주목 받는 플레이가 없어서 어떤 대학으로부터도 입학 제의를 받지 못했다. 
 
그는 입학 사정이 거의 마감될 즈음에 뒤늦게 명지대 감독의 눈에 띄어 어렵게 명지대학에 입학하게 된다. 그 후 일본의 교토퍼플상가 입단, 네덜란드 PSV아인트호벤, 그리고 빅리그인 영국 프리미어리그의 최고 명문구단 맨체스터 유나이티드에 입단하여 축구 선수로서는 최고영광의 위치까지 올라간다. 자기를 내세우지 않는 그러나 주어진 역할을 세계 최고수준에서 해낼 줄 아는 그 선수가 바로 박지성 선수이다. 
 
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빅리그인 강남에 부동산을 소유하고 싶다면 최소한 10년은 마이너리그에서 투자 실력을 길러야 한다. 사진은 2013년 11월 19일 경기도 김포시 고촌읍 '한화 유로메트로' 모델하우스를 찾은 관람객들이 아파트 모형을 살펴보고 있는 모습. /조선 DB.

우리는 박지성과 동시대에 2002년 월드컵을 뛰었던 유명한 국내 선수들을 여러 명 알고 있다. 그리고 그들 중에는 청소년 대표와 국가 대표 등 엘리트 코스를 거친 축구 천재들이 여럿 있었다는 것도 안다. 하지만 그 축구 천재들 중 누구도 프리미어리그에서 뛰지는 못했다.
 
세계적인 선수가 되는 데에도 반드시 천재이어야 하는 것은 아닌 듯 하다. 밑바닥에서부터 시작하여 말없이 묵묵히 자기 길(My Way)을 가다 보면 어느 순간 일정 수준에 올라와 있는 것, 그 것이 삶이 아닌가 생각 한다. 하물며 우리 같은 보통 사람들이야 변두리에서부터 출발하여 실력을 쌓아야 빅 리그에 진출할 기회가 주어지지 않겠는가?
 
20~30대여! 빅리그인 강남은 아직 그대에겐 아니다!
 
우리는 부동산 투자를 생각하면 일단 강남 또는 서울 시내에 투자하는 것을 생각한다. 하지만 그 것은 마치 마이너리그 거치지 않고 곧 바로 메이저 리그에서 뛰겠다는 것과 다를 바 없다. 그렇다 보니 자기가 가지고 있는 시드머니는 5천만원 밖에 안되고 강남이나 서울 시내의 집값은 최하 1억원을 넘으니 감히 부동산 투자를 엄두내지 못한다. 그렇다 보니 준비도 안하고 막연히 훗날을 생각하며 팝콘을 먹으면서 스포츠 TV나 보면서 주말을 보낸다.
 
월급은 성실히 차곡차곡 모으지만 집값을 따라잡지는 못한다. 그러나 맨 처음부터 부동산을 서울 시내에 마련해야 한다는 것은 부동산 투자 경험이 없는 그대의 착각일 뿐 진실은 다를 수 있다.
 
빅리그인 강남에 부동산을 보유하고 싶다면 20~30대인 그대는 최소한 10년 정도는 부동산 마이너리그에서 투자 실력을 닦아야 한다. 보통사람 대부분의 가장 큰 재산이 주거용 부동산이다. 어쩌면 자기의 전 재산이 투자된다고 봐도 크게 틀리지 않는다. 그런데도 공부를 하지 않는다? 현장 경험도 없이 투자한다? 곧바로 서울 시내나 강남 권에 부동산을 마련한다? 만약 20~30대인 그대가 첫 번째 부동산을 월급을 모아 서울 도심지에 마련하는 것만을 고집한다면 아마도 퇴직할 때쯤 퇴직금으로 구입할 수도 있을지 모른다.
 
[자! 지금은 마이너리그로 가서 체력과 실력을 다지자]

부동산을 10년 이상 연구한 전문가들은 지도를 펼쳐놓고 각 지역을 보면 장점과 단점 그리고 성공과 실패 가능성을 보는 눈이 있다. 그렇다고 그 전문가들이 항상 100% 정확하게 맞히는 것은 아니다. 보는 눈이 있다고 해서, 부동산에 투자하여 부동산 갑부가 되는 것도 아니다. 그 것은 마치 타이거 우즈의 골프 코치가 골프대회에 나가서 타이거 우즈 만큼 좋은 성적을 내지 못하는 것과 비슷하다.
 
사람이 모여드는 곳에 돈이 몰린다. 20~30의 사람들은 부동산 전문가가 아니다. 어쩌면 완전 쌩 초보다. 쌩 초보는 보는 눈이 없으니 큰 그림을 보고 가야 한다.
 
첫째, 사람이 몰려드는 신도시여야 한다. 예를 들면 평택시에 삼성전자가 100조원을 투자하여 IT와 생명공학 관련 공장을 만든다고 발표했다. 사람이 몰려드는 곳 주변에 투자를 하면 실패 가능성이 낮아진다.
둘째, 인간 사회 구조 트렌드를 이해해야 한다. 나의 부모님 세대는 대가족 시대였다. 나의 시대는 핵가족 시대였다. 나의 후손들은 어떨까? 현재의 추세는 단독 세대가 늘어가고 있는 상황이다.
셋째, 인간의 심리를 이해해야 한다. 역세권, 개발 예정지 이런 곳들도 사람들이 출 퇴근을 위한 거주지로 선호하는 지역이다.
 
오피스텔 분양 광고를 보고 분양 현장을 직접 발로 뛰어 둘러보라. 그리고 주변 개발 재료와 이슈들을 살펴보라. 그러나 단 한번 또는 두세 번 둘러봐서는 부동산 회사에서 나와 설명하는 마케팅 담당자의 말이 맞는지 틀리는지 감이 전혀 오지 않는다. 그러나 그 것도 한두 달 그리고 얼마 후 두세 달 쫓아 다니면서 들어보면 어느 정도 감이 온다. 감이 오지 않을 때 판매 담당자가 묻거든 여러 가지 고민 중이라고 답변하면 된다. 수 차례 둘러보고 성공 가능성이 있다고 확신이 들거든 오피스텔을 계약하면 된다.
 
교과서 매뉴얼대로 정석 투자하기: 분양하는 시점에 모델하우스 현장에서 분양계약을 하면 장점은 내가 사고 싶은 남향의 입지 좋은 방을 골라서 분양 받을 수 있다. 그러나 가격은 낮출 수 없다는 단점이 있다.
 
필자가 아는 스크린 골프 사장님은 항상 프리미엄 경영전략을 고수한다. 동일한 스크린 골프이지만 돈을 좀 더 들여서 방의 크기와 스크린의 크기를 주변 스크린 골프장보다 30%이상 크게 만든다. 비용은 더 들어 간다. 하지만 사장님의 전략은 가게가 빈 공실 일 때가 별로 없이 항상 붐비도록 선순환 구조를 장착하는 것이다.
 
낮에는 반경 10Km내 주변 아파트 여성골퍼들이 스크린 골프장에 갈 기회가 있으면 이 가게에 제일 먼저 예약을 한다. 골프는 시간 여유가 있으면 차를 가지고 클럽을 싣고 간다. 밤에도 퇴근하는 직장인들이 주변에 스크린 골프장이 여럿 있지만 이 가게에 젤 먼저 빈방이 있는지를 물어본다. 한번 시작하면 3~4시간을 보내야 하기 때문이다. 이 사장님의 전략은 소위 빈 공 실로 놀리는 시간을 없애는 전략이다.
 
내 스타일과 여건에 맞게 투자하기: 오피스텔이 분양을 하고 대략 1~2년 후에 건물이 준공된다. 대략 오피스텔은 200호실 이상을 짓기 때문에 중간에 투자자들 사이에 여러 가지 사정과 변수가 발생한다. 급전이 필요한 사람도 있고 또 해외 이민을 가는 사람도 생긴다. 현금이 급해진 투자자들은 어쩔 수 없이 가격을 분양가격이나 시세보다 낮춰서 물건을 내놓을 수밖에 없다. 급매물을 사면 가격을 낮춰서 살 수 있는 장점이 있다.
 
그러나 내가 원하는 남향이나 전망이 좋은 물건을 잡을 수 없는 단점이 있다. 임대업자 중에는 자신의 관심이 임대업임을 잊지 않고 전망 좋은 호실보다는 수익률이 높은 급매물만을 찾는 업자도 있다. 사실 전망 좋은 호실이나 그렇지 않은 호실이나 임대료는 거의 차이가 안난다. 괜찮은 급매물을 잡기 위해서는 주변 부동산과 핫라인을 구축해야 한다. 유대관계도 없이 급매물이라고 사라고 전화 온다고 덥석 무는 건 아니다. 현장에 가서 두세 군데 중개업소를 통해서 검증을 하라.  
 
[자금 조달]
 
신도시에서 1억5천 만원 짜리 오피스텔이면 괜찮은 호실을 잡을 수 있다. 상대적으로 메이커가 있는 건설사의 오피스텔도 그대의 능력에 따라서는 괜찮은 물건을 잡을 수도 있다. 분양자금은 레버리지(대출)와 시드머니와 건물 준공 기간까지의 저축을 통해서 만들어라. 그러고도 부족하거든 네 주변을 둘러보라. 전체 자금의 90% 이상을 마련했는데 나머지 10%의 부족 자금을 마련하는 데는 그대가 살아온 흔적에 따라서 약간의 차이는 있겠지만 충당된다.
 
1. 분양가격이 1억 5천만원인 오피스텔 계약
 
- 분양 가격의 60%까지 대출 실행(이자는 건설사 부담)⇨9천만원
분양받은 사람 이름으로 대출을 일으키되 건설사가 분양물건을 담보로 제공
- 시드머니 5천만원
- 부족금액 천만원은 건설 기간 중에 저축 등으로 마련
- 투입 자금흐름: 1억5천만원= 대출금 9천만원 + 시드머니 5천만원 + 1천만원 저축
 
[참고] 약간의 세금이나 등기비용 등이 발생할 수 있으니 그 것들은 스스로 해결하라. 
 
2. 분양가격이 1억 5천만원짜리 급매물 오피스텔 계약

- 분양 받고 건설 중에 나온 급매물 이던, 또는 현재 임대 중에 있는 급매물이던 어느 정도의 대출(레버리지)은 끼고 있다고 보면 된다.⇨대출금 인수
- 시드머니 5천만원으로 대출금을 제외한 차이 금액 정산
- 투입 자금흐름: 대출금(인수) + 정산금액(5천만원 이내)
 
※ 혹시나 누군가 5천만원 가지고 어떻게 1억 5천만원 짜리 오피스텔을 구입하느냐고 말도 안 되는 소리라고 반문하신다면 [돈을 지배하는 자와 vs 돈에 지배되는 자]를 1편부터 다시 읽어 주시라.
 
필자는 사고의 틀을 항아리 속에 가두지 말 것을 요구한다. 현장 여건이 1억 5천만원 짜리가 안되면 1억 2천만원으로 낮추면 된다. 현장 여건이 1억 7천만원 짜리도 구입할 수 있는 여건이면 높이면 된다. 꽉 막힌 사고의 틀을 깨고 나오시라. 이 모든 탄력적이고 유연한 사고도 현장을 발로 뛰어 둘러보고 알아야 가능하다. 즐거운 주말을 늘 스포츠 TV와 팝콘과 함께 한다면 그 쪽방에서 벗어날 수가 없다.  
 
농장에 돈이 열리는 나무를 보유한 당신의 삶은 달라진다
 
전 재산을 투자한 부동산을 매매함으로써 당신의 삶은 한 차원 달라진다.
첫째, 투자대상 물건에 대한 연구와 공부를 누가 시켜서가 아니라 그대 스스로 열심히 하고 있는 자신을 발견하게 된다.
둘째, 자금을 준비하고 레버리지(대출)를 일으키는 과정에 많은 고민과 고통을 격고 또 그 것을 해결해 냄으로써 돈의 속성에 대해서도 차원 높은 시각을 갖게 된다.
셋째, 매달 입금되는 임대료를 받고 또 대출금 이자를 납입함으로써 자금관리에 대한 시각도 달라진다.
넷째, 부동산에 대해서 지금까지는 하락을 기대하는 을의 입장이었으나 이제는 갑의 입장에서 부동산 가격 상승을 기대하며 부동산을 바라보는 시각이 달라진다. 가진 자와 가지지 않은 자는 시간이 흐름에 따라서 세상을 바라보는 사고 발달 체계가 달라진다.
 
필자는 정답을 손에 쥐어주는 자가 아니다. 그대 자신만의 것을 스스로 만들어라!
 
위에 예를 든 사례는 그야말로 하나의 사례에 불과하다. 여러분 자신의 돈이 열리는 과일나무는 스스로 현장을 발로 직접 뛰어서 적당한 곳에 적당한 가격에 아름답게 심으라. 오피스텔 투자도 신도시보다 구 도심이 훨씬 싸고 좋은 것이 많이 있을 수도 있다. 필자는 투자가 가능한 사례를 들었으며 그 사례를 기본 샘플로 여러분 자신의 나무를 심을 수 있도록 길을 안내한 것이다.
 
부동산 투자도 그 첫경험을 해보면 당신이 투자해보지 않았을 땐 미처 알지 못했던 것을 많이 깨우치게 된다. 갑이 되면 을의 시각에서만 바라보았던 세상과는 완전히 다른 세상이 눈에 들어오기 시작한다. 이제부터 느리지만 서서히 돈을 지배하는 자와 돈에 지배되는 자의 운명이 갈린다.
 
마이너리그에서 실력을 갈고 닦고 있으면 메이저리그 감독의 눈에 띨 때 메이저리그로 가는 것이다. 그대가 가고 싶다고 가는 것이 아니다. 
 
다음엔 재개발 관련 과일 나무를 심는 농경시대를 사는 방법을 알아본다.
등록일 : 2013-11-20 15:48   |  수정일 : 2013-11-21 10:58
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칼럼니스트 사진

최재형 VIP wealth manager(VIP 자산관리 투자전략가)


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루비  ( 2013-11-29 )  답글보이기 찬성 : 22 반대 : 16
돈에 대한 생각을 좀더 생각해봐야 하겠네요.돈을 지배한다...^^
황실장  ( 2013-11-21 )  답글보이기 찬성 : 13 반대 : 10
오.. 난40대에도 아직 마이너리그에 있는데.. 돈에지배당하는자 같아요..
글 재밌게 잘 읽었습니다. 부동산 꿈틀대면 문의좀 할게요∼ㅋ
이병진  ( 2013-11-21 )  답글보이기 찬성 : 14 반대 : 10
돈이 있어야 돈을 지배 할텐데요. ㅠㅠ
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