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박은영의 금융! 바로 알고 활용하기

은퇴 후 생활비, 주택연금이 궁금하다.

글 | 박은영 NH농협은행 서울산금융센터장
필자의 다른 기사 2019-09-16 19:55

개인마다 은퇴시기가 다르겠지만, 50대가 되면 걱정이 앞선다.
그나마 국민연금이라도 바로 나오면 좋을 텐데, 50대에 퇴직하는 사람들은 국민연금 수령을 하기 까지 적어도 7~8년은 더 기다려야 하는 상황이다.
 
이럴 때 고민해 보는 것이 즉시연금과 국민연금 조기수령, 주택연금이다.
그러나 즉시연금과 국민연금 조기수령, 주택연금이, 본인에겐 어떤 장단점이 있는지 구체적으로 판단하기가 쉽지 않아 결정하기가 어렵다.
 
그래서 그 중 주택연금 가입을 판단할 수 있는 내용들을 발췌하였다.
 
주택연금을 한마디로 표현하자면, 살고 있는 주택을 담보로 대출을 받아 평생 나누어 쓴다는 개념이다.
특이한 점은 만약 너무 오래 살아서 지급한 연금이 집값을 넘어 서게 되면 한국주택금융공사가 부담하고, 집값보다 평생 지급한 연금이 적으면 남은 금액은 상속인들에게 상속을 할 수 있다는 점이다. 한마디로 모자라면 공사가 부담하고 남으면 상속한다.
 
이를 바탕으로 하나씩 살펴보자.
 
연금은 얼마나 나올까?
 
종신지급방식 정액형의 연금지급액은 다음의 표와 같다.
 
2019.3.4.일 기준(단위: 천원)
주택가격
나이
1억 원
2억 원
3억 원
5억 원
9억 원
60
198
397
595
993
1,787
70
298
597
895
1,492
2,687
80
482
964
1,446
2,410
3,384
 
참고로 연금지급 방식은
 
평생 동안 매월 연금을 수령하는 종신지급방식과 인출한도를 설정하여 목돈을 수시로 찾아 쓰고, 나머지를 평생 매월 연금으로 수령하는 종신혼합방식, 인출한도를 설정하고 나머지를 매월 연금으로 받되, 평생 거주는 하면서 연금 받는 기간을 평생이 아닌 10~30년으로 확정하는 방식인 확정기간혼합방식이 있다.

인출한도 설정은 은퇴 후 자녀결혼 등 갑자기 목돈이 필요할 경우를 대비하여 일정 금액을 남겨 놓는 방법으로 개인의 사정에 따라 활용하면 된다.

정액형이란 연금을 평생 동안 매월 같은 금액이 지급된다는 뜻이고, 초기 10년은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 받던 금액의 70%수준으로 받는 전후후박형도 있다. 전후후박형은 은퇴 초기에 비교적 생활비가 많이 들어가는 부분을 보완하는 장점이 있고, 종신지급방식만 가능하다.

수령 방식은 일단 한번 받게 되면 변경이 되지 않으니, 처음 선택 시 충분한 검토를 해야 한다.
 
연금지급액은 연령이 높을수록 집값이 높을수록 많아지고, 부부의 연령 중 적은 나이를 기준으로 결정된다.
 
다음으로 주요 내용을 살펴보면
 
1. 평생거주와 평생연금수령(종신지급방식 선택 시)이 가능하다.
확정기간 혼합방식은 평생 거주는 하되, 연금수령기간은 확정한다.
2. 배우자까지 보증한다.
부부 모두 종신 및 동일금액으로 보증된다. 주택 소유자가 사망할 경우 6개월 이내에 배우자 앞으로 담보주택 소유권이전을 완료해야 하며, 완료 시까지 주택연금은 일시적으로 지급정지 된다. 이를 대비하기 위하여 사전에 사전채무인수약정을 하면 된다. 단, 주택연금 이용도중 이혼한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없고, 이용도중 재혼한 경우도 재혼한 배우자는 받을 수 없다.
3. 주택가격이 하락해도 연금액은 동일하다.
그러나 주택가격이 상승해도 연금액이 오르지는 않는다. 이는 단점이라 할 수 있겠다.
4. 주택가격이 1억5천만 원 미만인 1주택자는 최대 12.7%를 더 받을 수 있다.
5. 당해 연도에 납부해야 할 재산세 25%를 감면받는다.
단, 주택공시가격 5억 원 초과 주택은 5억 원에 해당하는 재산세액의 25%만감면 받는다.
 
그렇다면 주택을 가지고 있으면 누구나 주택연금 가입이 가능한가?
아니다. 가입대상은 다음과 같다.
나이는 부부 중 한 사람이 만 60세 이상이고, 대상주택은 주택법상 주택과 지방자치단체에 신고 된 노인복지주택 중 실제 거주하는 한 채이다. 노인복지주택은 확정기간방식으로는 불가하고 종신방식으로 가입해야 한다. 상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우에 가입 가능하다.

소유주택 가격은, 부부기준으로 시가가 9억 원 이하인 하나의 주택만 소유하거나, 다주택자인 경우 보유하고 있는 모든 주택 가격을 합산한 금액이 9억 원 이하이면 된다. 9억 원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택을 팔면 가능하다.

채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능 하다. 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있다.

외국인의 경우 단독이거나, 부부 모두 외국인인 경우엔 가입이 불가하다.
 
주택가격은 어떻게 산정할까?
주택가격은 시가로 반영한다.
시가 반영순서는 한국감정원 인터넷시세, 국민은행 인터넷시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약체결 감정평가업체의 감정평가액이다.
 
소유 주택가격이 9억 원이 넘을 경우에는 주택연금 가입이 안 된다고 했는데, 만약 주택가격은 9억 원 이하인데 주택이 아닌 토지나 상가 등 다른 부동산이 있는 경우는 어떻게 되나?
주택연금은 주택만 계산에 들어가기 때문에 이런 경우에도 가입이 가능하다.
 
다른 연금을 수령하거나 소득이 있어도 주택연금 가입 가능하나?
가능하다.
 
살고 있는 주택에 대출이나 임대보증금이 있으면 가입이 불가능한가?
이럴 경우엔 목돈 인출 한도를 설정할 수 있는 연금지급방식인 종신혼합방식으로 가입하면 된다. 목돈 인출 한도 내에서 자금을 인출하여 주택담보대출금이나 임대보증금을 1개월 이내에 전액상환하고, 주택연금을 수령하는 방법이다.
 
어떤 경우에 주택연금이 종료되거나 상환을 하여야 하나?
1. 부부 모두 사망한 경우이다. 가입자만 사망한 경우 배우자가 채무인수 후 연금수령이 가능하다.
2. 부부 모두 주민등록을 이전한 경우와 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보 주택에서 거주하지 않는 경우이다. 다만, 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 '실 거주 예외 인정사유'로 공사의 승인을 받은 경우에 한하여 주택연금을 계속 받을 수 있다
<실 거주 예외 인정사유>
① 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원(소)
② 자녀 등의 봉양을 받기 위해 다른 주택 등에 장기체류
③ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등.
④ 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우
3. 주택소유권을 상실한 경우이다. 매각, 양도로 소유권 이전 등이 해당된다.
4. 9억 원 초과 2주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미 처분 시이다.
 
대상 주택이 재개발이나 재건축이 되면 어떻게 되나?
가입 당시 재개발·재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금가입이 가능하다.
이용 도중에 재개발·재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있다. 단, 재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득하고, 공사는 종전의 제1순위의 근저당권을 확보한다.
주택연금 계약을 유지 할 경우 재개발. 재건축 조합 등으로부터 제공되는 이주비 대출을 받지 못할 수 있다.
 
더 궁금한 사항들은 한국주택금융공사 홈페이지나 콜센터 1688-8114를 이용하면 된다.
 
주택연금이 은퇴 후 어려운 시기에 대안이 되기를 바라는 마음이다.
<본 칼럼은 칼럼니스트 개인의 견해임을 밝힙니다.>
칼럼니스트 사진

박은영 NH농협은행 서울산금융센터장

꼭 알아야 하지만 멀게만 느껴지는 금융상식. 은행에서 30여 년간 근무한 박은영은 그 거리감을 좁히기 위해 독자들이 편하고 쉽게 읽을 수 있는 정보를 제공한다. 현재 NH농협은행 서울산금융센터장을 맡고 있으며 저서로는 <은행을 활용하여 부자되는 습관>이 있다. TBN 울산방송 ‘통장의 발견’ 코너에 출연하고 있다.

등록일 : 2019-09-16 19:55   |  수정일 : 2019-09-16 19:55
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