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김승열 변호사의 문화예술과 법

디지털시대, 공유경제시대의 부동산리스

중소기업에 대한 부동산리스 활성화 정책은 자금난에 시달리고 있는 중소기업에 가장 절실한 금융지원정책이다. 온라인 비중이 증대되고 있는 디지털 시대, 특히 공유경제가 일반화되어 가는 시점에 부동산에 많은 자금이 묶여 있는 기업들에 자금 창출(Monetization)의 금융대안으로서 의미가 크다. 중소기업에는 마치 개인의 연금 대안으로 자리매김한 주택연금제도와 같다. 부동산리스 활성화 정책의 향후 의미 있는 역할을 기대해 본다.

글 | 김승열 변호사, 한송온라인리걸센터(HS OLLC) 대표 변호사
필자의 다른 기사 2019-04-24 09:53

▲ 디지털 및 공유경제 시대에 오피스의 개념이 변화하고 있다. 이러한 변화의 흐름 가운데 부동산에 지나치게 많이 투입된 자산을 활용하는 ‘생산적 금융’의 필요성이 증대된다. 부동산리스 활성화 정책은 대안으로서 의미가 크다.
금융 당국이 부동산리스를 생산적 금융의 일환으로 활성화하고 있다. 부동산리스라는 용어가 다소 생소하게 느껴질 수 있다. 사실 의미는 간단하다. 자동차나 건설기기처럼 부동산도 리스 형태로 요금을 내고 사용하는 것이다. 그동안 리스회사 등 여신금융전문회사(여전사)에서 부동산을 리스 대상상품으로 취급한 적이 없기 때문에 낯설 뿐이다.
 
2015년경 여신금융전문업법(여전법)을 개정해 부동산리스 활성화를 시도한 바 있다. 당시 리스 이용자를 중소기업 전체로 확대하는 등의 규제완화 조치를 단행했다. 아쉽게도 부동산리스를 취급할 수 있는 여전사를 총자산의 30%이상을 자동차외 기계설비 리스 사업에 투자하고 있는 여전사로 제한하는 바람에 이 조건을 충족하는 회사가 거의 없었을 뿐이다. 또한 취득세의 이중부담 등 세제상의 문제로 지금까지 여전사의 부동산리스 취급 실적이 거의 전무한 상태였다. 부동산투기 등에 대한 오해와 편견이 일부 작용한 것도 사실이다.
 
디지털 시대에 회사의 핵심 자산이 부동산에서 지식 재산으로 변화하고 있는 과정이다. 그렇지만 여전히 중소기업 입장에서 회사의 중요한 자산을 구성하고 있는 부분은 부동산이다. 중소기업 입장에서 부동산을 하나의 자산 증식의 수단으로 활용해 온 것도 사실이다. 미개발 지역에 진출해 부동산을 싼 값에 매입해 영업 활동을 하고 그 지역이 점차 발전하면서 부동산 가격이 높아지면 이를 매각해 차익을 누리는 경우가 적지 않았기 때문이다. 한국경제가 고속성장을 지속하는 시점에서 부동산의 시가 차익으로 수익을 창출한 기업이 결코 적지 않았다.
 
그러나 환경이 점차 변화하고 있다. 디지털 시대에 온라인 거래가 활성화되다 보니 부동산의 효용이 과거와는 다른 양상을 띠게 된 것이다. 특히 공유경제의 영향으로 부동산에 대한 소유내지 보유 개념보다 사용 개념으로 급격하게 변했다. 부동산에 자금이 묶여 있는 상황은 많은 문제점을 노정해 왔었다. 자금 흐름 문제를 야기한 것이다.
 
최근 세계 경기 둔화에 따라 자금사정이 좋지 않은 중소기업으로서는 부동산을 활용한 자금화(Monetization)가 가장 큰 화두가 되고 있다. 회사 자금의 상당 비중이 부동산에 묶여 있어 이를 현금화하는 방안이 무엇보다 절실해졌다. 전통적으로는 부동산을 담보로 금융을 일으키는 것이 일반적이었다. 그렇지만 융통 가능한 자금에 한계가 발생했고 추가 이자 부담을 안게 됐다.
 
소위 말하는 ‘Sales and Lease-back’ 형태의 부동산 금융은 하나의 대안이 될 수 있다. 다만 임대조건부 매매 형태를 원하는 매수자를 찾는 게 큰 어려움으로 작용했다. 부동산리스 전문 비즈니스를 육성할 필요성이 여기에 있다. 이에 금융 당국의 부동산리스 활성화 정책은 의미가 남다르다.
 
부동산리스 활성화 정책에 있어서 고려할 요소들이 있다. 무엇보다도 여전사로 하여금 부동산투기를 촉발하게 하는 부작용이 발생하지 않도록 도안돼야 한다. 부동산 가치 상승에 따른 이익을 이해 관계자들이 모두가 적정하게 분배할 수 있는 방안도 고려할 필요가 있다.
 
무엇보다도 중요한 건 기본 정책 방향이다. 너무 많은 회사 자금이 부동산에 투자돼 자금이 효율적으로 활용되지 못하는 문제점에 집중할 필요가 있다. 부동산리스가 이를 해소하는 대안이라는 관점에서 부동산리스 활성화 대책을 검토해야 한다.
 
이에 따른 이익과 리스크를 적정하게 나눌 수 있어야 한다. 부동산 가액 상승에 따른 부동산리스업자와 원소유자 겸 리스 이용자 사이의 적정한 이해조정장치가 필요하다. 부동산리스 회사의 경우에도 부동산 가치 하락에 따른 리스크를 사회 전반과 나눌 수 있는 제도적 장치도 마련돼야 한다. 이를 위해 ‘Sales and Lease-back’ 시스템 하에서 징구할 리스료를 효율적으로 유동자산화 할 수 있는 법제도적 뒷받침과 시장의 조성이 필요하다. 초기에는 공신력 있는 공기업에서 주도적으로 진행해 필요한 시장을 개척할 필요가 있다.
 
어찌됐건 지금은 회사 핵심자산이 부동산에서 지식 재산으로 변하는 과정이다. 여전히 부동산에 묶여 있는 자금을 현금화해 운용자금으로 활용하는 방안이 절실하다. 문제는 구체적인 방안 제시다. 부동산리스가 바람직한 하나의 대안이 될 수 있다. 2015년의 정책 오류를 교훈삼아 이번에는 과감하게 규제를 완화해야 한다. 정책 초기 단계에는 관련 시장 조성이 미흡할 수 있다. 필요하면 금융 공기업 등이 적극적으로 나설 필요가 있다.
 
일정한 조건 하에서 환매권 내지 이익 공유 요구권을 인정해 부동산 시가상승에 대한 이익을 적정하게 분배해야 한다. 그리고 부동산리스 수입을 자산유동화를 통해 일반 투자자와 같이 수익과 리스크를 나누는 방안을 적극 검토할 필요가 있다. 초기 금융 공기업이 여건 조성에 앞장서는 방안은 불가피하다. 잘 도안된 제도를 통해 부동산 투기의 부작용을 일으키지 않고 사회 전체가 수익과 리스크를 나누는 합리적인 부동산 현금화(Monetization) 정책 방안이 제시되어야 할 것이다.
 
그동안 우리 국민들의 부동산 특히 자기 주택에 대한 강한 애착은 단점으로 지적돼 왔다. 상황을 역전시킨 것은 발상의 전환이다. 국민의 특성을 단점보다 장점으로 극복했기 때문이다. 대표적 사례가 주택연금이다. 이 정책은 노후의 연금 등이 미흡한 한국에서 국민의 특성을 잘 활용해 성공한 사례다. 한국의 주택연금제도는 전 세계에서도 주목할 만한 사적 노후대책이 됐다.
 
부동산 금융도 참조할 만한 모범사례가 될 것이다. 부동산을 상대적으로 많이 보유하고 있는 한국의 중소기업의 특성을 살려 부동산 금융정책으로 승화할 필요가 있다. 부동산리스 정책은 한국 중소기업의 특성을 반영해 자금난을 해소하는 대안이 될 것이다. 부동산리스가 디지털 및 공유경제 시대의 ‘생산적 금융’ 역할을 하길 감히 기대해 본다.
<본 칼럼은 칼럼니스트 개인의 견해임을 밝힙니다.>
칼럼니스트 사진

김승열 법률큐레이터, 한송온라인리걸센터(HS OLLC) 대표 변호사

⊙ 법무법인 양헌 대표변호사, KAIST 겸직 교수
⊙ 55세, 서울대 법학과 졸업. 美 보스턴대 국제금융법 석사, 미국 노스웨스턴 법과대학 LL.M.
⊙ 사법시험 합격(24회), 환경부·보건복지부 고문변호사, 금융위 자금세탁방지정책위원, 미국 뉴욕주 Paul, Weiss 변호사, 대통령 직속 국가지식재산위 산하 지식재산활용전문위원장 역임. 現 한송온라인리걸센터(HS OLLC) 대표 변호사, 대한중재인협회 수석 부협회장(PRESIDENT ELEC)

등록일 : 2019-04-24 09:53   |  수정일 : 2019-04-25 15:44
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