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칼럼 | 경제
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10년 위기설의 정체

글 | 홍익희 세종대 교수
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요즈음 10년 위기설이 자주 거론되고 있습니다. 위기설의 진위를 살펴보기 위해서는 세계 경제를 리드하는 미국을 먼저 살펴보는 게 순서일 것 같습니다. 그중에서도 미국의 금리인상이 끼치는 영향과 그 이자에 민감한 부동산시장의 움직임을 파악하는 게 중요합니다. 글로벌 위기는 부동산시장에서 먼저 발생했기 때문입니다.
 
또한 우리가 앞날을 예측하기 위해서는 과거를 돌아보는 게 중요합니다. 역사는 불행히도 반복되기 때문입니다. 그런 의미에서 오늘은 서브프라임 사태라 불리는 2008년 글로벌 금융위기의 실체를 먼저 살펴본 후 현재 부동산시장에 대해 알아보겠습니다.
 
 
2008년 글로벌 금융위기의 실체
 
1. 금융자본주의의 장악
 
1971년 닉슨 쇼크로 촉발된 달러와 금과의 고리 단절 이후 달러는 근원인플레이션이 허용하는 한도 이내에서 무제한으로 발행되었습니다. 그리고 1980년대 시작된 신자유주의와 부자감세 정책으로 인한 금융시장의 급팽창이 소득불평등과 부의 편중이라는 새로운 형태의 금융자본주의 경제를 만들었습니다.
 
원래 상품과 서비스의 생산과 분배를 위해 교환의 매개체로 등장한 게 돈인데 돈 스스로가 자가 증식을 통해 그 성장속도가 상품과 서비스의 생산 곧 세계 GDP 성장속도 보다 몇 배 이상 빠르게 늘어났습니다. 곧 불로소득(금융자산) 증가속도가 땀 흘려 일해 버는 근로소득 증가속도보다 훨씬 빨랐습니다. 이것은 현대금융자본주의의 본질적 문제입니다.
 
21세기를 전후해 세계 경제성장률은 연 3~4%인 데 비해 세계 금융자산 증가율은 그 서너 배인 평균 15% 안팎이었습니다. 이로 인해 소득과 부가 일부 상류층에만 몰려 사회 전체의 소비를 확 낮춘 결과가 공황이라는 화를 부른 것입니다.
 
이러한 현대 금융자본주의를 선도하는 미국의 삼각편대(월스트리트, 연준, 재무부)의 중심에는 유대금융인들이 있습니다.
 
2. 과도한 주택경기 진작 정책
 
자기 집을 갖는 것은 모든 미국인의 꿈이었습니다. 소득세가 도입된 이래 주택 모기지 이자는 소득세 공제대상이라 혜택이 컸습니다. 그래서 대부분 급여생활자는 소득세와 주택임차료 대신 이를 모기지 이자로 활용해 집을 샀습니다.
 
1987년 레이건 행정부는 자동차 구입과 신용카드 대출이자에 대한 소득세 공제는 폐지하면서 주택 모기지 이자만은 소득세 공제를 유지했습니다. 그러자 사람들은 주택을 담보로 모기지를 얻어 자동차 등을 사는 편법을 쓰기 시작해 1994년 주택담보의 68%가 자동차 구입 등 다른 목적에 사용되었습니다.
 
게다가 1997년에 클린턴 정부는 경기부양의 하나로 주택건설경기를 진작시키기 위해 부부 합산의 경우 50만 달러 한도로 양도소득세를 폐지했습니다. 그러자 그때부터 미국인들은 주택을 투자대상으로 보기 시작했습니다.
 
2001년 IT 거품 붕괴와 9․11 테러 이후 연준은 불황을 우려해 금리를 열세 차례나 급격하게 내려 2001년 6.5%였던 기준금리를 2003년 7월까지 1%로 끌어내렸습니다. 이러한 저금리정책의 지속은 당연히 유동성 과잉을 불러왔습니다. 돈이 주체할 수 없을 정도로 많아진 금융기관들은 경쟁적으로 대출을 늘렸습니다.
 
미국 정부는 GDP의 70%를 점하고 있는 소비를 진작시키기 위해 부동산 경기 진흥에 앞장섰습니다. 부시 대통령은 2004년 10월 재선운동에서 연거푸 내집 마련을 강조하자 기다렸다는 듯이 각종 정책지원이 뒤따랐습니다. 주택이 투자대상으로 떠오르자 2005년 중 구입한 주택의 40%는 1가구 2주택이었습니다.
 
여기에 불을 붙인 것이 종자돈 없이도 집살 수 있는 길이 생긴 것입니다. 예를 들어 50만 달러짜리 집을 사기 위해서는 적어도 10~15만 달러정도의 자기 돈이 있어야 했지만 2006년 이런 규정자체를 아예 없애버려 보증금 없이 집살 수 있게 해주었습니다. 게다가 은행은 집값만 올라가면 된다는 이유로 주택구매자의 신용조사도 약식 처리하거나 생략했습니다.
 
저금리 기조로 유동성이 풍부한 은행권은 대출경쟁에 혈안이 되었습니다. 게다가 장기주택담보대출을 증권화한 주택담보대출저당증권(MBS)이 개발되어 대출금을 조기에 회수하는 효과가 있었습니다. 이로써 은행들은 주택대출자금을 얼마든지 만들어 낼 수 있게 되면서부터 대출경쟁이 더 치열해졌습니다.
 
이러다 보니 소득, 직업, 재산이 없어도 대출이 되는 NINJA(No Income, No Job or Asset) 대출이 활개를 쳐 ‘묻지마대출’이 기승을 부렸습니다.
 
3. 묻지마대출을 부추킨 파생상품의 등장
 
주택가격이 계속 상승하는 데다 금리가 낮아 중산층과 서민들이 내 집 마련 대열에 대거 동참해 여러 해 동안 주택건설 호황으로 이어졌습니다. 그런데 머리 좋은 유대금융인들이 대출은행의 불안을 덜어줄 파생상품을 개발했습니다.
 
집값이 계속 올라가면 문제가 없지만 떨어지면 연쇄적으로 문제가 생길 수밖에 없는 구조였으나 은행들은 위험을 덜어 주는 파생상품 덕분에 큰 문제가 없다고 보았습니다. 단지 그 위험을 떼어내어 위험에 투자하는 제3자에게 전가시키면 된다고 생각했습니다. 바로 부채담보부증권(CDO)이나 신용부도스왑(CDS)이라는 신종 파생상품을 통해서 말입니다.
 
4. 저금리 기조로 인한 유동성 과잉의 위험
 
파생상품 덕분에 리스크 관리가 가능해지자, 은행들은 앞 다투어 신용등급이 낮은 사람들, 곧 프라임(우량)급 이하의 비우량등급인 ‘서브프라임’(subprime)에게조차도 담보가치 100%로 주택대출을 해주었습니다.
 
이로써 수요가 폭증하면서 투기로 이어지는 부동산 가격폭등이 나타나 5년 사이에 집값이 무려 75%나 올랐습니다.
 
5. 급격한 금리인상의 부작용, 서브프라임 사태
 
그때서야 연준은 무언가 시장이 심상치 않게 돌아간다고 느꼈습니다. 그리고 마음이 급해졌습니다. 과잉유동성에 의한 인플레이션을 우려하게 된 연준은 2004년 6월 이후 매달 0.25%씩 한 달도 쉬지 않고 금리를 올려 2006년 8월 5.25%까지 인상했습니다.
 
금리를 내릴 적에도 쫓기듯 서둘렀는데, 이번에도 너무 단기간에 급격하게 끌어 올렸습니다. 이것이 실책이었습니다. 당연히 부작용이 뒤따랐습니다.
 
먼저 시장이 놀라 기준금리 인상 이상으로 모기지 금리가 올라 주택 수요가 줄어들며 주택 가격이 떨어지기 시작했습니다. 대출받아 주택을 사서 다시 팔아 이윤을 얻으려 했던 사람들이 대출금조차 갚을 수 없을 만큼 주택 가격이 떨어졌습니다. 신용등급이 낮았던 서브프라임 대출에서부터 문제가 터졌습니다.
 
6. 파생상품 남발이 일으킨 금융위기
 
2008년 글로벌 금융위기의 요인은 여러 가지가 있겠지만 그 도화선에 불붙인 건 파생상품이었습니다. 2007년 장외거래 파생상품 중 CDS(신용부도스왑) 거래규모만도 약 62조 달러로 무려 그 무렵 세계 GDP 총액 54조 달러보다도 많았습니다. 이를 그린스펀은 점잖게 ‘비이성적’ 과열이라 불렀으나 한마디로 미친 짓이었습니다.
 
장외에서 거래되었기 때문에 누가 누구한테 얼마나 팔았는지 알 수 없어 금융기관 간에 불신으로 돈거래가 막혔습니다. 곧 신용경색이 일어나 자금 순환에 문제가 생긴 게 금융위기의 첫 단계였습니다.
 
7. 2008년 신용위기의 실체
 
모든 금융위기의 원인은 과잉유동성 때문이었습니다. 역사적으로 부르는 용어만 조금씩 달라 1907년 공황의 원인은 ‘과잉자본’ 때문이라 했고, 1929년 대공항 원인은 과도한 ‘통화팽창’ 정책의 결과라 했습니다. 결국 과잉유동성이 버블을 불러 도가 지나치자 터진 것으로 ‘과잉유동성’은 1907년, 1929년, 2008년 공황을 관통하는 공통의 키워드입니다.
 
8. 질질 끄는 금융위기, 그 이유는
 
우리는 모든 권력의 최정점에 정치권력과 그 정상에 대통령이 있다고 생각합니다. 하지만 아닙니다. 미국에는 정치권력을 움직이는 큰손들이 있습니다. 금권정치과 언권정치가 그것입니다. 돈줄과 언론을 장악하고 있는 세력이 정치권을 움직이고 있습니다.
 
미국 정부는 2008년 늦가을 신용위기가 발생하자 부실을 따로 모아 ‘배드뱅크’를 만들어 여기에 공적자금을 집중 투입해 부실을 처리하려 했습니다. 그러한 목적으로 의회를 설득해 긴급 자금도 마련했습니다. 그렇게 했으면 조기에 신뢰를 회복할 수 있었습니다. 그러나 결국 실행과정에서 그렇게 하지 못했습니다.
 
그 뒤 미국 정부는 차선으로 은행의 임시 국유화를 추진했습니다. 그러나 그 마저도 제대로 시행하지 못했습니다.
 
그 뒤 차차선으로 채권의 시가평가제를 추진했습니다. 그러나 그조차도 실행하지 못했습니다. 왜 그랬을까요? 바로 월가의 유대금융인들이 반대했기 때문입니다.
 
이로써 금융위기가 조기에 수습되지 못하고 전 세계로 퍼지면서 질질 끌게 되었습니다. 결국 미국 정부는 부실에 집중적으로 공적자금을 투입해 처리하지 못하고 돈을 핼리곱터에서 공중에 무차별 살포하듯이 전방위로 뿌려 불을 끄려 했습니다. 이로 인해 금융위기는 조기에 수습되지 못하고 질질 끌게 된 것입니다. 때문에 죄 없는 다른 나라들이 오랫동안 고생했습니다.(출처; 2010년 1월 본인의 중앙일보 칼럼 요약)
 
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미국과 EU, 일본, 중국이 글로벌 금융위기의 불황에서 경기를 살려내기 위해 무작위로 살포한 유동성 증대가 현재의 위기설과 깊은 관계가 있습니다.
 
미국 연준은 무려 6년 이상 지속된 제로금리와 3차에 걸친 양적완화로 대규모 유동성을 시중에 공급했습니다. 금융위기 이전 연준의 자산규모 곧 채권 보유규모는 4,796억 달러였습니다. 이것이 양적완화를 통해 급격히 늘어나 약 4.5조 달러에 달했습니다. 무려 10배 가까이 늘어난 것입니다. 그만큼 어마어마한 통화량 곧 달러를 시중에 살포했다는 뜻입니다.
 
이러한 유동성 살포는 EU와 일본 그리고 중국도 마찬가지였습니다. 그들은 경제성장이 아닌 돈의 힘으로 경기를 살려낸 것입니다. 그 결과 부동산시장을 필두로 주식시장과 채권시장이 살아나고 경기가 호전되었습니다.
 
게다가 미국 연준은 양적완화를 통해 국채 뿐 아니라 모기지 채권을 대량 사들임으로써 시중 주택담보대출 이자를 끌어내려 주택경기를 살려냈습니다. 곧 반 토막 났던 주택 가격을 유동성의 힘으로 금융위기 이전 보다 더 높게 끌어올렸습니다.
 
지난 해 4/4분기 세계 부동산지수는 2008년 금융위기 직전의 고점보다도 높은 160을 상회했습니다. 집값이 역대 사상최고치를 찍고 고공행진 중이라는 이야기입니다. 이는 그간의 저금리와 풍부한 유동성 덕분이었습니다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기의 단초가 부동산 버블이었던 것을 감안한다면 이를 예사로 볼 일은 아닙니다.
 
1. 미국의 부동산시장 현황
 
미국 경기는 금융위기 이후 110개월이 넘는 확장을 보이고 있습니다. 현대 들어 사상 초유의 확장입니다. 그간 부동산시장은 물론 주식시장 등 자산시장이 꾸준히 상승했습니다. 산이 높으면 골도 깊은 법입니다. 투자자들이 언제 꺾일지 모르는 자산시장 호황에 대해 불안감을 느끼는 이유입니다. 미국 경기의 활황세는 정점을 향해 치닫는 느낌입니다.
 
이렇게 미국 경기가 좋다면 그럼 미국의 부동산 경기는 어떨까요?
 
10월 말 현재 미국의 기준금리는 2.0~2.25%인데 비해 주택담보 대출금리 곧 모기지 금리는 그 두 배 이상인 5.1%를 넘어섰습니다. 이렇게 모기지 금리가 높아지자 주택 경기가 식어가고 있습니다.
 
미국 주택경기를 나타내는 ‘케이스-쉴러 주택가격 지수’가 지난 7월을 정점으로 하향세로 돌아섰으며 신축 주택판매량도 6개월 연속 줄어들고 있습니다. 부동산 경기가 침체로 빠져들고 있는 것입니다. ‘거래량이 가격 변화에 선행한다.’는 증시 격언대로 앞으로 주택경기가 더 나빠질 공산이 큽니다.
 
게다가 연준은 앞으로도 1년 반 기간 동안에 금리를 5번 더 인상하겠다고 이미 공표한 상태로 발표대로 시행한다면 기준금리가 1.25% 더 올라 3.5%까지 상승할 것입니다. 이로 인해 앞으로 주택담보대출금리가 더 올라가 부동산 경기는 급격하게 위축될 것입니다.
 
더구나 연준은 기준금리 인상과 더불어 보유자산 매각을 동시에 진행하고 있는데 국채보다 모기지 채권을 먼저 팔고 있습니다. 이는 시중 모기지 금리를 끌어올리고 있어 주택시장에 악영향을 끼치고 있습니다.
 
2. 중국 부동산시장 현황
 
현재 세계 부동산 시장은 동조화 현상을 보이고 있습니다. 미국 뿐 아니라 중국과 홍콩 부동산 시장도 빠르게 위축되고 있습니다.
 
1990년대 초반까지만 해도 중국의 주택시장은 존재하지 않았습니다. 정부가 배급하는 식이었기 때문입니다. 1990년대 중반에 가서야 중국은 주택을 팔고 살 수 있게 허용해주었습니다. 이로써 오늘날 중국인에게 주택은 부를 저장하는 중요한 수단이 되어 집값이 오르기 시작했습니다.
 
미국이 금융위기 이후 제로금리 정책을 구사하던 시절, 중국은 대출금리가 6% 내외에서 형성되어 미국에 비해 금리가 매우 높았습니다. 그래서 중국의 부동산 개발업자들은 미국에서 달러를 많이 빌려다 대량으로 주택을 지어 공급했습니다.
 
이로써 현재 중국 부동산개발업체들은 약 3조 달러 규모의 달러표시 채무를 지고 있습니다. 미국이 대외에 빌려준 달러표시 채권 약 12조 달러의 1/4에 해당하는 큰 금액입니다. 이것이 미국이 금리를 올리면 중국 부동산시장이 직격탄을 맞을 수밖에 없는 이유입니다.
 
그렇게 해서 대량으로 공급한 중국 주택들이 지난 2년 북경 48%, 상해 41% 등 대도시 위주로 무서운 속도로 올랐습니다. 그렇게 호황을 누렸던 중국 주택 가격이 지난 9월 이후 결국 하향세로 돌아섰습니다.
 
3. 그렇다면 한국 부동산시장은 어떨까요?
 
우리나라도 여기서 예외가 아닙니다. 우리나라 특히 서울 같은 경우는 금융위기 이전보다도 집값이 훨씬 많이 올라 세계 평균 상승률을 웃돌고 있습니다. 부동산 수요가 폭증한 것은 그간 대출금리가 싸고 시중 유동성이 풍부했기 때문입니다. 거의 GDP 수준에 육박하는 우리나라 가계부채 총액 1,468조 원의 반이 주택관련대출이었습니다. 지난해 우리나라 가계부채가 주요 43개국 중 세 번째로 큰 폭으로 늘었습니다.
 
우리나라 기준금리는 1.5%로 미국의 기준금리보다 현격히 낮아 그 차이가 0.75%로 금리역전이 진행 중이다. 그렇다면 우리나라 주택담보대출 금리는 어느 정도일까요?
 
은행별로 조금 다르나 변동금리는 대체로 4%대 중후반입니다. 은행은 코픽스(COFIX·자금조달 비용지수) 금리에 가산금리를 더해 주택담보대출 변동금리를 결정합니다. 그럼 고정금리는 어느 정도 될까요? 이른바 우리나라는 '혼합형' 주택담보대출이 대세인데 이는 5년간 고정금리, 이후 변동금리를 적용하는 상품입니다. 정부가 고정금리대출 비중을 높이라고 하니까 금융권이 눈 가리고 야옹하는 식으로 만들어내 변칙 상품입니다. 이 금리 또한 4%대 중반을 넘어섰고 농협의 경우 5%까지 올랐습니다.
 
한국은행은 기준금리를 올리지 않고 있음에도 최근 시중은행들의 주택담보대출 금리가 계속해서 올라가고 있는 이유는 무엇일까요?
 
우리 시중금리가 올라가고 있는 것은 미국의 계속된 기준금리 인상의 영향으로 미국의 시중금리가 오르고 있기 때문입니다. 고정금리는 보통 국내 금융채 장기물 금리를 따라가는데, 금리가 고정되는 기간(5년)과 만기가 똑같은 금융채 5년물 금리를 기준으로 삼기 때문입니다. 그런데 이 5년물 금리에 영향을 주는 것이 미국 10년물 국채 금리입니다. 따라서 미국의 시중금리가 오르면 우리 고정형 대출금리도 같이 올라가는 것입니다.
 
이런 추세라면, 올해 안에 우리 주택담보대출 변동금리도 5%를 넘을 전망입니다. 고정금리는 더 높아져 올해 말에 6%에 육박할 것으로 보입니다.
 
문제는 앞으로입니다. 한·미 금리역전 심화로 한국은행도 올 11월에 금리를 인상할 가능성이 큽니다. 게다가 미국이 향후 1년 반 사이에 5번 정도 추가 금리인상을 공표한지라 우리나라도 미국과의 금리격차로 인한 자본유출을 막기 위해서는 국내경제 형편상으로는 금리인상을 할 여건이 안됨에도 불구하고 울며 겨자 먹기 식으로 몇 번은 더 쫓아 올려야할 실정입니다. 게다가 우리가 기준금리를 올리지 않는다 하더라도 시중 대출금리는 미국 금리 인상에 영향을 받아 올라갈 수밖에 없는 구조입니다.
 
그렇게 되면 내년 말이나 후년 초에는 우리 주택담보대출 변동금리 역시 더 올라가 6% 내외, 고정금리는 7%에 달할 전망입니다. 이렇게 이자 부담이 늘어나면 매물이 증가해 주택시장이 위축되면서 수요가 급감해 집값이 큰 폭으로 떨어지기 시작합니다.
 
그런데 문제는 여기서 그치지 않습니다. 주택담보대출 금리가 이렇게 상승하면 은행들이 리스크 관리를 위해 신용도에 따른 금리 차등을 강화해 저신용(서브프라임) 가구가 부담해야 하는 금리는 10%에 육박해 부담이 더욱 커집니다. 그렇게 되면 실제로 그들로부터 먼저 파산자가 나오기 시작하면서 경매물건이 급증하고 은행 부실이 커지는 등 마치 2007년 미국의 서브프라임 사태와 같은 형국이 연출될 수 있습니다.
 
이렇듯 미국의 금리인상이 전 세계 부동산 시장을 강타하고 있습니다. 이는 부동산시장 만의 문제가 아닙니다. 주식시장 등 모든 자산시장은 물론 신흥국 외환시장이 미국의 금리인상에서 자유롭지 못합니다. 어찌 보면 채권시장은 부동산시장 보다 더 위험할 수 있습니다. 이에 대한 분석은 다음 기회로 미루겠습니다. 우리가 미국의 기준금리 인상이 몰고 올 후폭풍에 대해 신경 써야 하는 이유입니다.
<본 칼럼은 칼럼니스트 개인의 견해임을 밝힙니다.>
등록일 : 2018-11-19 09:25
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칼럼니스트 사진

홍익희 세종대 교수

서울고와 외대 스페인어과를 나와 1978년 KOTRA 입사하다. 이후 보고타, 상파울루, 마드리드무역관 근무를 거쳐, 경남무역관장, 뉴욕무역관부관장, 파나마무역관장, 멕시코무역관장, 마드리드무역관장, 밀라노무역관장을 역임하고 2010년 정년퇴직했다. 배재대학에서 ‘서비스산업의 역사와 미래’, ‘유대인의 창의성’, ‘기업가 정신’을 가르친 바 있으며 현재는 세종대학에서 ‘세종리더십’을 가르치고 있다.

그는 32년간 수출전선 곳곳에서 유대인들과 부딪치며 그들의 장단점을 눈여겨보았다. 우리 민족의 앞날도 제조업 보다는 그들이 주도하는 서비스산업에 있다고 보고 그는 10년 전부터 유대인 경제사에 천착해 아브라함에서부터 현대의 월스트리트에 이르기까지 그들의 궤적을 추적했다. 이 과정에서 <유대인 경제사> 시리즈 10권을 썼다. 그 축약본 <유대인 이야기>가 2013년 초 출간되어 베스트셀러가 되었으며 예스24 네티즌 투표에서 ‘올해의 책’으로 선정되었다.

이듬해 출간한 <세 종교 이야기> 역시 베스트셀러가 되어 2년 연속 베스트셀러 작가가 되었다. 또 같은 해 화폐금융시리즈 곧 <달러 이야기>, <환율전쟁 이야기>, <월가 이야기>를 동시 출간했다. 최근에는 <세상을 바꾼 다섯가지 상품이야기>를 펴냈다. 그는 종이책 이외에도 금융산업 등 각종 서비스산업에 대한 이야기와 <한민족 이야기> 등 103권을 전자책으로 출간했다.

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