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대전이 뜬다! 재건축·재개발 돈 될 곳 골라 사라

이정열 열정공인중개사 대표

글 | 선수현 기자
필자의 다른 기사 2019-07-02 09:55

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이정열 열정공인중개사 대표의 이력은 참 특이하다. 전자공학과를 졸업하고 모토로라코리아, 국방과학연구소(ADD)에서 연구원으로 재직하다가 부동산 투자자 겸 공인중개사로 전향했다. 가장 집중하는 분야는 재건축·재개발 투자다. 그가 2017년 발간한 <돈되는 재건축·재개발>은 입소문을 타고 투자자들의 뜨거운 호응을 얻었다. 최근 2년 만에 펴낸 2편 역시 금세 베스트셀러에 이름을 올렸다.

이 대표가 재건축·재개발에 관심을 가진 건 2006년. 연구원 재직 당시 성남시 소재 아파트를 5천만원에 매입했다. 2년 뒤 아파트는 2억원이 올랐다. 속된 말로 부동산 재미 좀 본 것이다. 목적은 분명했다. 부동산 투자. 투자는 수익률이 모든 걸 설명한다. 그는 수익률을 최대화할 수 있도록 ‘될 곳’과 ‘안 될 곳’의 구분을 강조했다. 연구원 출신답게 전국 재개발·재건축 사업장의 데이터를 기반으로 수익성을 예측한다. 마치 ‘부동산 투자는 이렇게 하는 겁니다’라고 말하는 듯하다. 필명 ‘열정이넘쳐’로 더 잘 알려져 있는 이 대표에게 재개발·재건축의 최근 동향과 투자 노하우를 물었다.
 

- 어떤 질문을 가장 많이 받나.
대부분 “어디를 사야 하냐”고 묻는다. 흐름에 따라 어디를 사야 할지가 나뉜다. 그래서 난 어디를 사야 한다고 말하기보다 흐름에 대해 말하는 편이다. 부동산 흐름이 안 좋으면 언젠가는 사이클이 올라가기 마련이다. 사이클이 올라갈 때 사는 거다.
 
- 그럼 지금 흐름은 어디인가.
현재는 대전이 괜찮다. 지난해 초 바닥을 찍더니 계속 오르는 분위기다. 적으면 1억원, 많으면 2억원까지 올랐다. 아직 1~2억 추가 상승여력이 남아 이 흐름이 2년은 더 간다고 본다. 기존 세종시에 공급 물량이 많아지며 대전 거주민이 세종으로 많이 옮겼다. 그러는 동안 대전 시내 새 아파트 공급이 많지 않았는데 수요는 분명 존재했다. 때문에 새 아파트가 생기면 인기를 끌고 있다. 대전은 투기개발지구 요건은 성립하지만 인구 유출도 고려해야 하니 지정이 쉽지는 않을 것이다. 재건축·재개발이 도심공동화 현상을 없애주는 역할도 한다. 대전 외에도 대구, 광주를 눈여겨 볼 만하다. 흔히 대·대·광이라고 한다.
 
- 서울이 아닌 게 의외다.
투자 관점에서 서울은 좋지 않다. 규제가 집중되어 있어 값이 올라도 정작 팔 때 남는 게 없다. 프리미엄도 너무 높게 형성됐다. 규제지역 아닌 지방은 1년이 지나도 일반 과세 적용대상이다. 서울은 규제지역으로 묶여 있어 흔히 투자자들이 양도소득세를 줄이기 위해 주택임대사업자로 등록한다. 10년 뒤에 팔면 장기특별공제를 해주기 때문이다. 10년 뒤 서울의 부동산 시장이 어떨지 아무도 예상할 수 없지 않은가. 차라리 규제 없는 데서 재개발 사업성이 좋은 곳을 찾는 게 낫다. 지방 광역시는 입지, 교육 등이 좋은 지역도 1~2억원이면 살 수 있다.
 
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사진=조선DB.

- 서울에 재개발·재건축으로 큰 관심을 모으는 곳이 있다.
은마아파트는 아직도 재건축 초기단계다. 2003년 추진위원회가 결성됐지만 서울시가 재건축 정비계획안을 허가하지 않았다. 조합이 설립되지 않았으므로 양도 제한을 받지 않는다. 매매가 자유로우나 투자금 대비 수익은 높지 않을 것이다. 잠실5단지는 재건축 초과이익환수제가 우려된다. 조합원이 3천만원 이상 개발이익을 얻으면 세금이 최고 50% 부과된다. 세금만 수억 원인 셈이다. 이런 점까지 고려해야 한다.
등촌주공 재개발 단지는 사업성은 좋으나 조합원 이익이 낮은 편이다. 일반 분양가를 인근 아파트의 평균 분양가의 110%에서 100%로 낮췄기 때문이다. 분양가를 많이 못 올린다는 뜻이다. 재개발·재건축은 분양 값을 조합원이 나누는 시스템이므로 조합원의 분담금은 높아지고 이익은 낮아지게 된다. 이쪽은 무조건 주택 청약 가점을 높여 진입해야 한다. 일종의 ‘로또 청약’ 지역이다.
 
- 정책이 도시재생사업에 중점을 두고 있는데 재개발·재건축 유효할까.
간단하게 재건축·재개발은 지은 지 30~40년 된 집을 부수고 아파트 단지로 만드는 거다. 10~20년이 더 지나면 빈집도 늘고 슬럼가가 된다. 도시재생사업은 지금 살고 있는 집을 수리해서 살 수 있게끔 도와주는 거다. 페인트칠을 새로 해도 상하수도는 교체하지 않는다. 문제가 생길 수밖에 없다. 유럽의 오래된 건물을 관광상품화 한 것처럼 우리나라도 시도하지만 극히 일부지역만 가능하다.
 
- 소액 투자는 얼마부터 가능할까.
흔히 1억원 미만을 소액으로 분류한다. 소액 투자는 가능하지만 “3천만원 있는데 뭘 사야 하냐”고 물으면 6천만원을 만들어오라고 한다. 3천만원으로 좋은 곳에 투자할 수 있는 건 제한적이다. 투자금이 적으면 차후 재건축 아파트 가격도 낮을 수밖에 없다. 반지하, 원룸을 살 수는 있겠으나 입지가 안 좋다. 재개발이 호황인 지역이 아직도 3천만원이라면 오르지 않을 가능성이 크다. 당연한 얘기 같지만 6천만원이 있으면 괜찮은 곳이 더 늘어난다.
 
- 수익성을 높이려면 무엇을 봐야 하나.
재개발·재건축은 일반 분양이 많을수록 조합원이 낼 분담금은 적어진다. 조합원 수익성이 높아진다는 뜻이다. 아파트 재건축은 대지면적에서 가구당 평균 대지지분과 용적률을 함께 봐야 한다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적의 비율을 의미한다. 대지면적이 크고 용적률이 낮을수록, 조합원의 평균 지분율이 높을수록 사업성이 좋다. 종종 용적률이 낮은데도 조합원 지분율이 낮은 경우가 있는데 소형 평수, 세대수가 많은 곳이 그렇다. 경기 소재 A 아파트의 용적률이 148%여서 투자자들이 엄청 매입한 곳이 있다. 그런데 지분율은 10.92%밖에 되지 않았다. 인근 B 아파트의 용적률은 144%였는데 지분율이 20.24%였다. B 아파트의 사업성이 더 좋은 거다. 광역시는 대지면적이 커서 용적률도 적다. 지방을 주목해야 하는 이유다.
 
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이정열, <돈되는 재건축 재개발> 도서출판 잇콘.
 
- 어떤 시점에 투자해야 하나.
재개발 전 단계에서 안전한 건 없다. 먼저 투자하면 수익을 극대화할 수 있다. 조합설립인가 전후 시점에 투자하면 프리미엄이 거의 없이 살 수 있다. 단 사업 추진이 불확실해 위험 부담을 안아야 한다. 하이 리스크, 하이 리턴(high risk, high return)이다. 이럴 경우 위험 부담이 있으니 소액 투자를 권한다. 반면 사업시행계획인가를 받은 구역은 리스크가 적다. 그렇지만 프리미엄이 많이 붙은 상태로 높은 수익률을 기대하긴 어렵다.
 
- 사고팔기 적절한 시점은 언제인가.
예를 들어 34평(112.39㎡) 오래된 아파트를 산다고 치자. 조합원 분양가가 3억원인데 프리미엄 5천만원을 얹어 사면 3억 5천만원에 사는 거다. 주변 신축 아파트 시세가 5억원이면 재개발했을 때 기대수익은 1억 5천만원이다. 남은 건 기다리는 일. 시간이 갈수록 프리미엄이 오르니 이때 투자자, 실수요자에게 팔아도 된다. 양도차익세가 1억 5천만원이 넘으면 이래저래 내는 세금이 약 43%다. 투자하는 입장에서 굳이 묵힐 필요가 없다. 차라리 빨리 회수해서 다른 곳에 또 투자하는 편이 낫다.
 
- 재개발 사업에서 ‘지뢰’가 존재하는데.
재개발 사업은 불확실성이 있다. 사업이 도중 해제되기도 하기 때문에 출구전략이 필요하다. 재개발 구역 내 작은 원룸, 반지하를 샀을 때 사업이 무산되면 그걸 누구한테 되팔 수 있겠나. 그냥 ‘물리는 거다’. 한번 물리면 빠져나오기 힘들다. 처음부터 전략이 필요하다. 재개발이 해제되어도 빌라는 3~4인 가구에게 저렴하게 판매 가능하다. 이런 걸 고려한다면 재개발 구역의 투자는 빌라 구매를 권한다.
또 매매할 때 반드시 유의해야 할 점이 입주권이다. 재개발 구역 내 집이 여러 채 있어도 입주권은 하나뿐이다. 재개발 조합에 매매건물에 대해 물어보면 입주권 중복 여부를 대부분 알려준다. 계약서에 입주권 자격이 없으면 계약을 무효로 한다는 특약도 넣어야 법적으로 보장받을 수 있다.
 
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사진=조선DB.
 
- 재개발·재건축 투자 시 유의할 점?
재개발은 구역별로 특징이 다양해서 정형화하기 어렵다. 상대적으로 투자 난이도가 높다. 쉽게 뛰어들기보다 공부를 먼저 해야 한다. 수천, 수억 원을 투자하는데 중개사나 지인 말만 믿고 막연한 기대심리를 가지면 안 된다. 내 귀에 들어왔다는 건 이미 다 아는 정보일 가능성이 크다. ‘될 곳’과 ‘안 될 곳’을 스스로 판단할 수 있어야 한다. 이때 구역을 판단하고 투자금을 정해야 한다. 투자자들이 흔히 하는 실수가 투자금에 맞게 지역을 리스트업하는데 오히려 그 반대다.
가장 기본은 지자체마다 발표하는 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’을 살펴보는 일이다. 각각의 지자체 홈페이지에 있다. 자료에 현재 재개발 구역 정보가 다 나와 있다. 일반 분양이 많고 입지가 좋으면 가격이 오르게 돼있다. 이런 곳은 주변 아파트 가격이 비싸다. 프리미엄이 많이 오르니 투자하면 된다. 이번에 출간한 책에 전반적 내용을 다뤘으니 참고해도 좋다.(웃음)

재건축·재개발 사업이란?
재건축은 교통시설, 문화체육시설, 전기·가스 등의 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서, 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.
 
등록일 : 2019-07-02 09:55   |  수정일 : 2019-07-02 17:43
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