양천구 추월한 성동구 서울 부촌(富村) 지도 바꾸다 : 조선pub(조선펍)

▲ 서울 성동구 성수동1가 서울숲 옆의 고급 주상복합아파트 갤러리아포레와 서울숲트리마제(오른쪽). photo 조현호 영상미디어 인턴기자

서울의 부촌(富村) 지도가 바뀌고 있다. 국내 최대 부동산정보업체인 부동산114에 따르면, 서울 25개 자치구의 지난해 12월 말 기준 3.3㎡당 아파트 매매가는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구, 양천구 순으로 집계됐다. 특히 강남구는 3.3㎡당 아파트 매매가가 4111만원으로 부동의 1위를 차지했고, 서초구(3705만원), 송파구(2973만원), 용산구(2772만원), 성동구(2234만원), 양천구(2217만원) 순으로 뒤를 이었다. 특히 강남구의 아파트 가격은 서울시 전체 평균 2151만원을 2배 가까이 웃돌았다.

   이 중 눈길을 끄는 것은 개발연대 때 집중 개발된 강남3구(강남·서초·송파), 전통의 부촌인 용산구의 뒤를 차지한 성동구다. 특히 성동구는 집값이 폭등한 노무현 정부 때 아파트값 앙등의 진앙으로 지목돼 ‘버블세븐’(강남·서초·송파·목동·분당·평촌·용인)이라고 불렸던 목동아파트지구를 가진 양천구를 제치는 이변을 일으켰다. 한때 서민주거지였던 성동구가 양천구를 제치고 신흥 부촌으로 부상하는 점은 부동산 업계에서도 주목하고 있다. 성동구는 자칭 ‘강남4구’라고 주장하는 강동구의 3.3㎡당 아파트 매매가(2125만원)나 최근 도심 근접 주거지로 각광받는 마포구(2098만원)도 능가했다.

   해당 지역의 아파트 월간 시세를 분석해 보면, 성동구는 지난해 8월경부터 양천구를 제친 것으로 확인할 수 있다. 매월 말경 부동산 시세를 집계하는 부동산114에 따르면, 지난해 6월까지는 양천구의 아파트 3.3㎡당 매매가는 2092만원으로 성동구(2065만원)를 근소한 차로 앞섰다. 하지만 근소한 우세는 7월 말경, 3.3㎡당 2115만원으로 백중세를 보이더니, 8월 말에는 성동구가 2138만원으로 양천구(2121만원)를 추월했다. 이 추세는 지난해 하반기 내내 이어져 12월에는 성동구 2234만원 대 양천구 2217만원으로 점차 차이를 벌려나가기에 이른다.

   이는 각 지역의 대표 동네를 비교해 봐도 마찬가지다. 성동구에서 가장 아파트 가격이 높은 곳은 한강을 끼고 있는 옥수동, 금호동, 성수동 일대다. 이 중 한강과 서울숲을 동시에 끼고 있는 성수동1가의 3.3㎡당 아파트 매매가는 2937만원, 옥수동은 2610만원, 금호동4가는 2471만원에 시세가 형성됐다. 반면 양천구의 가장 집값이 높은 안양천을 끼고 있는 목동은 3.3㎡당 아파트 매매가가 2673만원, 신정동은 2168만원에 시세가 형성됐다. 각 지역 대표동네를 비교해 봐도 성수동1가가 2937만원으로, 목동(2673만원)을 3.3㎡당 300만원 가까이 제치는 것이다.

   성동구는 과거 한양도성 밖 10리에 해당하는 ‘성저십리(城底十里)’에 있는 곳이었다. 6·25전쟁 직후 성동구 옥수동, 금호동, 응봉동, 행당동 등 매봉산, 응봉산을 위시한 구릉 일대에는 전재민들이 형성한 무허가 판자촌이 집중적으로 형성됐다. 서울시 도시계획국장을 지낸 손정목 전 서울시립대 교수는 “전쟁 전 금호동, 옥수동은 거의 인가가 없는 나지막한 임야의 연속이었다”며 “1960년대 중반에 상경해서 보게 된 금호동, 옥수동은 가도가도 끝이 없는 거대한 무허가건물 집단 마을이 되어 있었다”고 회고했다. 서울 달동네 삶을 주제로 한 1990년대 인기드라마 ‘서울의 달’의 배경도 옥수동 일대다.

   하지만 1980~1990년대 옥수동, 금호동, 응봉동, 행당동 일대를 합동재개발 방식으로 대단위 아파트단지로 조성하면서 서울시내 주요 아파트촌 중 하나로 떠올랐다. 부동산 업계 관계자들은, 최근 성동구가 신흥 부촌으로 떠오른 이유 역시 뚝섬경마장을 재개발해 2005년 문을 연 서울숲과 한강변 주위로 새 아파트가 집중적으로 들어선 까닭으로 분석하고 있다. KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 “성동구의 경우 서울숲과 새 아파트 선호현상이 끌어올린 측면이 있다”고 했다.


   지드래곤, 인순이, 김수현…

과거 노후 준(準)공업지로 자동차 정비공장들이 즐비한 성수동은 2011년 한화건설이 지은 ‘갤러리아포레’를 시작으로, 지난해 5월 두산중공업이 지어올린 ‘서울숲트리마제’ 등 신흥 고급 주상복합아파트가 집중적으로 들어섰다. 갤러리아포레와 서울숲트리마제는 가구수가 각각 230가구, 688가구로 비교적 적지만, 기존 아파트와 차별화된 외관 등으로 차별화하는 데 성공했다. 오는 2021년을 목표로 갤러리아포레 옆에 대림산업이 신축 중인 아크로서울포레스트는 3.3㎡당 분양가가 4750만원으로 역대 최고가를 기록했다. 갤러리아포레의 3.3㎡당 분양가 4535만원을 훌쩍 넘어서는 수치다. 가수 지드래곤, 인순이, 배우 김수현, 한예슬 등이 입주한 아파트로 유명세를 탄 갤러리아포레는 성동구를 통틀어 최고가에 거래되는 주상복합 아파트로 331㎡(100평형)의 경우 55억원에 시세가 형성돼 있다.

   서울숲과 거리가 좀 있지만 ‘서울숲’ 이름을 붙이고 2014년 준공한 성동구 행당동의 ‘서울숲더샵’과 바로 뒤편 행당6구역을 재개발한 ‘서울숲리버뷰자이’(2018년 6월 준공 예정), 금호동 일대의 ‘서울숲푸르지오 1·2차’와 금호20구역을 재개발한 ‘힐스테이트서울숲리버’(2018년 2월 준공 예정)도 성동구의 몸값을 끌어올리는 데 일조했다.

   강남구 압구정동과 동호대교 하나를 사이에 두고 있어 과거 ‘뒷구정동’이라고 불렸던 성동구 옥수동 일대에도 ‘래미안옥수리버젠’(2012년), ‘e편한세상 옥수파크힐스’(2016년)로 기존 아파트와 설계부터 차별화된 아파트가 대거 들어섰다. 래미안옥수리버젠과 옥수파크힐스는 각각 1821가구, 1976가구의 대단지로 거래가 용이해 성동구 전체 아파트 시세를 끌어올리고 있다. 또 과거 노후 불량주거지였던 성동구 상왕십리동과 하왕십리동 일대에 은평뉴타운, 길음뉴타운과 함께 1차 뉴타운 시범지구로 조성된 왕십리뉴타운에 들어선 ‘왕십리텐즈힐’(2015년), ‘왕십리 센트라스’(2016년)도 각각 2000가구가 훌쩍 넘는 대단지의 새 아파트다. 상왕십리동과 하왕십리동 일대는 성수동, 옥수동, 금호동, 행당동에 이어 성동구의 아파트값을 떠받치는 곳으로, 성동구의 몸값을 끌어올리는 데 일조했다.

   강남과의 접근성이 한층 더 강화된 것도 집값 상승의 또 다른 요인으로 손꼽힌다. 성동구는 동호대교, 성수대교, 영동대교 3개의 다리와 지하철 3호선으로 강남구와 곧장 연결되는 교통요지였다. 2012년에는 분당선이 강남구 선릉역에서 성동구 왕십리역까지 추가 연장되면서 강남과의 접근성이 한층 더 강화됐다. 왕십리역은 2호선, 5호선, 경의중앙선, 분당선 등 4개 지하철 노선이 한데 모이는 국내 유일 쿼드러플역이다. 3.3㎡당 아파트 매매가만 4000만원을 넘는 강남구 거주에 부담을 느낀 사람들이 강 건너 성동구에 정착하는 것이다. 성동구의 집값 상승을 주도하는 지역이 분당선을 낀 성수동1가 일대라는 사실이 이를 방증한다. 한강 조망은 강을 남쪽으로 바라보는 성동구가 강을 북쪽으로 끼고 있는 강남구보다 오히려 더 좋다.


   목동, 30년 재건축 연한 도래

   양천구는 자연스레 주거지가 형성된 성동구와 달리 계획적으로 개발된 곳이다. 전두환 정부 때인 1983년, 86아시안게임과 88서울올림픽을 앞두고 목동개발계획을 수립하면서다. 김포공항에서 서울 시내로 진입할 때 보이는 이곳은 한강 하류의 안양천 상습침수지에 절대농지로 묶여 개발이 지지부진했던 곳이다. 서울 도심과 가까워 무허가 판자촌이 즐비한 뚝방마을이었다. 이에 김성배·염보현 전 서울시장 주도로 목동개발계획을 수립해 안양천 제방을 높이고 1~14단지까지 이어지는 목동신시가지를 조성했다. 목동신시가지 조성과 함께 당초 강서구에 속했던 이 일대는 1988년 양천구로 분리 독립했다.

   하지만 1980년대 목동신시가지 조성 이후 지난 30여년간 새 아파트 공급이 지지부진했다. 1985년부터 1988년 사이에 지어진 목동아파트는 매년 설계와 공간구성이 혁신되는 신축 아파트에 비해 노후도가 심했다. 층간소음이 심할 뿐더러 화장실에서 녹물이 나오는 곳도 허다했다. 대부분 단지에 지하주차장이 없어 가구당 주차대수도 절대 부족했다. 재건축 연한인 30년에 미달해 재건축을 추진하기도 어려웠다. 그간 공급된 목동 현대하이페리온 1차(2003년), 현대하이페리온 2차(2006년), 목동 트라팰리스(2009년) 등 주상복합 아파트도 지은 지가 10년 내외다. 양천구 최고가에 시세가 형성돼 있는 트라팰리스의 경우 218㎡(66평형)가 23억원대에 거래된다. 면적은 다르지만 성동구 최고가(55억원)에 비해 절반 정도에 그친다.

   목동신시가지는 가장 늦은 1988년 준공된 아파트가 재건축 연한 30년을 채우는 올해부터 재건축이 본격화될 조짐이다. KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 “양천구는 재건축 연한 30년을 채우는 올해부터 재역전할 모멘텀이 생겼다”며 “재건축 초과이익 환수제가 부활하는 올해 그 영향이 어느 정도 될지는 지켜봐야 할 것”이라고 말했다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 “성동구는 강 건너 강남구 압구정동 재건축 기대에 따른 후광효과도 작용했다”며 “다만 양천구도 재건축 연한이 도래한 만큼 당분간 엎치락뒤치락할 것”이라고 했다. 성동구와 양천구의 집값 경쟁은 이제부터 시작이다.

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