▲ 사진=YTN 캡처

문재인 정부 임기 만료가 다가옴에 따라 가장 실패한 국정(國政) 분야로 경제가 지목되고 있다. 그중에서도 부동산, 즉 주택 시장 안정화 측면에서 실정(失政)이 큰 것으로 비판받고 있다. 문 정권의 부동산 정책 패인(敗因)은 과연 무엇인가?

이창무 한양대 도시공학과 교수(한국부동산분석학회 명예회장)가 2020년 《한국행정연구》 제29권 제4호에 게재한 논문 〈문재인 정부 부동산 정책의 비판적 평가〉에 따르면, 문재인 정부는 노무현 정부의 주택 정책을 답습했으며 근본적으로 주택 시장에 대한 이해가 부족했다. 논문은 이를 “주택 시장에 대한 기본적인 ‘시각의 한계’”라고 표현한다. 시장 불안의 근원이 바로 그것이라 지목했다.

이 교수는 논문에서 “(문 정권은) 차별화된 (주택) 수급 불균형으로 발생하는 문제를 ‘국지적 공급 부족의 문제’로 인정하지 못하고 3년여의 기간을 수요 억제책으로 허비했다”며 “그 결과 서울만의 독주로 한정돼 있던 시장 상황은 풍선효과를 통해 결국은 수도권으로 지방으로 그리고 다시 서울로 재유입되고, 매매 시장의 가격 급등의 문제를 넘어서 전·월세 시장의 불안으로 파급되는 상황을 만들어냈다”고 지적했다.

이 교수는 “속도전으로 진행된 임대차 3법의 입법화와 즉각적인 전·월세 상한제 및 계약갱신청구권의 시행은 그동안 경험하지 못했던 전세 시장의 불안을 초래했고, 그 여파가 월세 시장과 비(非)아파트 시장으로 파급되고 있는 실정”이라며 “문제는 이런 상황이, 극단적으로 강화된 종합부동산세가 아직 그 영향을 발휘하지 못하는 시점에서 발생했다는 것이다. 현재 겪고 있는 전·월세 시장의 불안은 정책 도입에 따른 초기 조정 과정이 아니라, 앞으로 다가올 심각한 주택 시장 불안의 전조 현상에 불과할 수 있다는 우려가 크다”고 비관했다.

이 교수는 “이러한 시장 불안의 근원은 현 정부의 ‘정책적 실패를 인정하지 못하는’, 주택 시장에 대한 기본적인 시각의 한계에서 출발한다”며 “국내 주택 시장에서 매매 시장과 전·월세 시장의 유기적 관계에 대한 몰이해(沒理解), 본질적으로 모호할 수밖에 없는 투기적인 행태에 대해 지나치게 확대된 전선, ‘1가구 1주택 소유주의’란 달성 불가능한 목표와 다주택자에 대한 부정적인 단면에 몰입돼 선을 넘어선 조세 정책이 핵심 문제다”라고 비판했다.

이 교수는 “악순환을 거듭하는 정책 실패의 고리를 끊을 수 있는 가장 기본이 되는 방향 전환은, 결국 민간 임대 사업자인 ‘다주택자 보유자’에게 씌워진 과도한 조세적 올가미를 합리적인 수준으로 완화하는 것이다”라며 “국내 60% 정도의 자가(自家) 보유율은 크게 잘못된 것도 아니며, 대도시권 내 고용 중심지 주변의 40%대 낮은 자가 보유율도 일반적인 현상에 불과하다”고 진단했다.

이 교수는 “강남 지역의 낮은 자가 보유율이 ‘잘못된 분배 구조의 문제’이고, 그 잘못된 분배의 원인이 다주택자라고 몰아치는 주장이 ‘국가를 경영하는 정부의 관련 부서 홈페이지’에 버젓이 드러나서는 안 된다”고 일갈했다.

이 교수는 “다주택자와 고가 주택에 대해 극히 차별화된 부담을 지우는 국내만의 특이한 종합부동산세는 평균적으로 보유세 비중을 높여야 한다는 일반적인 믿음에 대한 합리적인 대안도 아니며, 전반적인 가격 안정을 가져오지도 않는다”며 “오히려 노무현 정부 시기 그 부작용을 이미 경험했고, 문재인 정부에서는 좀 더 복잡한 양상의 풍선효과와 더 나아가 재산세 전가 효과가 현실화되며 전·월세 시장의 불안이 더욱 심화될 소지가 크다”고 질책했다.

이 교수는 “앞으로 다주택자에 대한 보유세, 취득세, 양도소득세가 모두 극단적으로 강화된 세법이 적용되기 시작하면 상상하기도 힘든 부작용이 발생할 것”이라며 “다주택자에 대한 과세 제도를 종합적으로 고려한 합리적인 조정이 절실히 요구된다”고 밝혔다.

아울러 “서울시 아파트 매매 시장 불안의 문제는 서울 시내에서 고밀(高密)의 주택 공급 확대로 푸는 것이 가장 바람직한 대안이다. 그 현실적인 방향성은 재건축 및 재개발을 포함하는 정비 사업의 활성화다”라며 “정비 사업의 활성화는 서울시 주택 시장의 국지적인 문제만이 아니다. 궁극적으로는 인구 축소기를 앞둔 시점에서 서울 대도시권 공간 구조의 효율성을 개선하고, 국가 경쟁력을 담보하기 위한 중요한 선택이다”라고 조언했다.

이 교수는 “현재 유지되고 있는 국내 주택 시장의 규제 수준은 해외 어느 곳에서도 찾아보기 힘들다. 지속적인 유지가 가능한 수준은 이미 넘어선 상태이고, 단기적인 충격이 목적이더라도 과한 수준이다”라며 “지금은 조만간 도래할 침체기 경착륙의 부작용을 최소화하기 위해, 국내의 제도적 얼개가 얼마나 극단의 조합인지를 인지해야 한다. 넓고 균형 잡힌 국제적 시각에서 지속 가능한 규제의 정상적 수준에 대한 고민을 바탕으로 한 합리적인 출구 전략이 요구된다”고 강조했다.